La gran mayoría de preguntas relacionadas con el régimen de Propiedad Horizontal y con todos los problemas que se presentan dentro de ella obtienen su respuesta en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
¿Por qué?, sencillamente porque, tal como lo establece el art. 3º. De la Ley 675 de 2001, es el “… Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal”.
Asimismo, el art. 5, párrafo final señala que:
“los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto”.
De la misma forma, el art. 18 de la norma citada determina que:
“Obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o privado. En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones:
Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública”.
Los artículos anteriores forman parte de algunas de las normas que sirven para denotar la relevancia que tiene el Reglamento de Propiedad Horizontal, pues la Ley no puede prever todas las circunstancias y problemas que se llegan a presentar dentro de la copropiedad, por lo que se hace necesario la adecuación de unos estatutos que se acuerdan entre las partes y se aceptan libremente como complemento de las disposiciones legales.
De acuerdo a lo referido, la naturaleza jurídica del reglamento es considerada por la mayoría de la doctrina como un contrato donde hay acuerdo entre las partes para regular ciertas obligaciones y derechos, lo que tiene un poder coercitivo sobre los copropietarios que deben acatarlo y respetarlo.
El reglamento de propiedad horizontal es de cumplimiento obligatorio, tanto para propietarios como arrendatarios, o cualquier otra persona que ocupe el inmueble a cualquier título. Lo anterior quiere decir que, en caso de presentarse alguna desavenencia entre alguno de los entes administradores y uno de los copropietarios con respecto al uso de un bien privado de éste dentro de la copropiedad, lo correcto es hacer uso de lo establecido para el tema en el reglamento, previamente aprobado en Asamblea de Copropietarios.
Por lo tanto, se concluye que siempre, en caso de conflicto, debe acudirse primeramente al Reglamento para obedecer lo que está señalado en él para el evento de un conflicto, siempre que la norma esté conforme a los lineamientos que la Ley establece.
Recuérdese que para su formalidad el Reglamento de P.H. debe elevarse a Escritura Pública ante Notario e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, lo cual constituye en debida forma la propiedad horizontal y da nacimiento a la persona jurídica, por lo cual en el orden jurídico colombiano el reglamento es de obligatorio cumplimiento.
Que el vecino coloca su moto en un corredor o pasillo del conjunto, la solución es acudir al reglamento y verificar si esta situación se encuentra prohibida expresamente. De no ser así, acudir al Comité de Convivencia como intermediario para solucionar el inconveniente pacíficamente y, en última instancia, acudir a las autoridades judiciales correspondientes.
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