Cada vez que se escucha a alguien hablar sobre una compraventa, especialmente de un inmueble, se menciona constantemente la palabra arras.
¿Qué son las arras?
Se definen como una especie de garantía que las partes acuerdan y, generalmente, consiste en la entrega de dinero, bien sea para confirmar un contrato, o bien como parte de indemnización para poder desistir del mismo.
Son cosas con las que se respalda la celebración de un contrato. Se dan como confirmación de éste o para desistir de él; por ello, la Ley ha establecido que el que dio las arras las pierde y el que las recibió las debe devolver al doble en caso de desistir del contrato.
¿Hay varias clases de arras?
El Derecho Civil las clasifica en arras confirmatorias y arras de retractación; mientras que la Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha determinado que son tres tipos de arras: Arras simplemente Confirmatorias, Arras Confirmatorias Penales y Arras de Retractación.
- Simplemente confirmatorias:
Se dan como prueba de que se celebrará el contrato o como garantía de que se ejecutará. Se constituyen en prueba simbólica o como muestra de la confirmación. Es decir, si el contrato se ejecuta, las arras se le devuelven al contratante que las dio, o se abonan al precio; si no se celebra, la parte que no fue culpable de esto tiene derecho a demandar el cumplimiento del contrato y a pedir una indemnización de perjuicios conforme a la liquidación judicial pertinente, o puede pedir indemnización y la resolución del contrato.
En este tipo de arras es recomendable estipular explícitamente, mediante un acuerdo escrito, el deseo de que las arras se están dando para ratificar el contrato o como parte del precio; de no hacerlo así la Ley supone que son arras de desistimiento o de retractación.
- Confirmatorias Penales:
Son las que uno de los contratantes le da al otro como liquidación anticipada de perjuicios, adquiriendo la naturaleza de cláusula penal. Como las simplemente confirmatorias, también se usan como prueba de la celebración y como garantía de ejecución; de tal manera que la parte que no es culpable de la inejecución puede: demandar su incumplimiento, apoderarse de las arras si fue él quien las recibió, o exigir que se las den dobladas si fue quien las dio. Se distinguen de las cláusulas penales porque éstas se asignan desde un principio y no es solo una suma estipulada.
- Retractación:
También llamadas de desistimiento o penitenciales, son las arras en que el dinero se ha dado con el propósito de que cada una de las partes tenga un mecanismo para renunciar al contrato, imponiendo una sanción para que quien las entrega y quiere retractarse las pierda y quien las recibe y desee retractarse cancele el doble al otro; en este caso el contrato se deshace unilateralmente y sin que haya intervención judicial.
De acuerdo al art. 1859 del C.C. se determina que:
“Si las partes no hubiesen establecido el término durante el cual podría retractarse, perdiendo las arras, se entenderá que transcurridos dos meses contados desde la celebración del acuerdo, no habrá lugar a la retractación, ni después de otorgada la escritura pública o principiada la entrega”.
Para tener en cuenta, en Colombia, el Pacto de Arras es esencial en la Promesa de Compraventa de un inmueble. Además, el Código Civil señala que, si no se estipula nada, las arras se suponen de retractación.
