Se hace necesario hacer precisión sobre este tema pues, para una o varias de las partes intervinientes en un contrato pueden prestarse a confusión los términos prórroga y renovación, lo cual puede conducir a costos adicionales en caso de verse abocado a pagar intereses, o alguna cláusula penal pactada en el contrato y, en el peor de los casos, llegar a demandar.

Son palabras que pueden valorarse gramaticalmente como sinónimos, al igual que sucede con los términos prescripción y caducidad, cuando es totalmente contraria su definición.

La renovación en lenguaje legal, al igual que en la definición académica es: “Cambio de una cosa vieja o sin validez por otra nueva”; hace referencia al sumo cuidado que debe tenerse en los momentos próximos al vencimiento de los contratos sujetos a ella, como por ej. el de arrendamiento, cuando se presenta un  incremento de valor en el cánon, o cualquiera otra modificación de éste, nos encontramos ante su RENOVACION.

Por el contrario,  prórroga significa: “Continuación de algo por un tiempo determinado”; así, legalmente prorrogar no se trata de hacer incrementos, ni otro cambio, sino  de mantener el contrato tal como está y como se ha venido ejecutando. Por tal motivo, es esencial colocar una cláusula en éste donde se especifique claramente lo que las partes acuerdan: Prórroga o Renovación sin espacio para equivocaciones, porque en caso de no hacerlo y presentarse duda debe exigirse su aclaración para no llegar a instancias judiciales.

Entonces, prorrogar un contrato no es  igual que renovarlo, porque cuando prorrogamos un contrato lo que se está haciendo es continuarlo en las mismas condiciones que acordaron las partes, es decir, se amplía el tiempo de duración.

Otra diferencia entre estos términos radica en sus elementos, por cuanto para la prórroga se requiere que no se presente ninguna manifestación de alguna de las partes sobre el contrato, por lo que ese silencio determina la prorrogación inmediata de lo pactado y del plazo establecido en él; en tanto que en la renovación es necesaria la declaración  de ambos contratantes para modificar, reemplazar, suprimir alguna  o todas sus cláusulas.

En el contrato de arrendamiento, por regla general, al vencer el término fijado por las partes, la regla general es la prórroga  y la excepción a la misma es la renovación.

El Art. 2014 del C.C. se refiere a ésta en lo atinente a este contrato señalando que: “Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato. Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el arrendador para exigirla cuando quiera. Con todo, si la cosa fuere raíz, y el arrendatario, con el beneplácito del arrendador, hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier hecho, igualmente inequívoco, su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos y es necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rústicos, sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera”.

Dicho de forma resumida, esta renovación requiere de una modificación en lo concerniente al plazo del contrato de arrendamiento, en tanto que si en el anterior contrato se contemplaban dos meses, con esta norma deben ser 3 meses, transformando las cláusulas pactadas por los contratantes al inicio del mismo.