PROMESA DE COMPRAVENTA

Es normal sentir miedo o desconfianza cuando toca negociar la compra de una vivienda, un predio o un vehículo ya que son muchos los casos donde dicha transacción no llega a feliz término porque el vendedor se arrepiente de la venta a última hora o porque este nos intenta estafar. Una forma de evitar esa situación es a través de la promesa de compraventa, porque es un compromiso que pueden asumir quienes buscan asegurar o garantizar la futura compraventa de un bien determinado. Ese compromiso funciona como una protección legal tanto para el futuro vendedor como para el futuro comprador ya que cada uno va a asumir ciertas obligaciones en caso de que incumpla con su parte del trato. Y aunque ya se ha escrito sobre el tema, aún hay ciertas consideraciones que no han sido tomadas en cuenta, es por ello que en la presente publicación desarrollaremos estos puntos.

Índice de contenido

• ¿Qué es promesa de compraventa?
• Condiciones para que la promesa de compraventa sea válida.
• ABC del trámite notarial para firmar una promesa de compraventa.
• Consecuencias del incumplimiento de la promesa de compraventa.
• Datos de interés.
• Tenga en cuenta.
• Contenido relacionado.

¿Qué es promesa de compraventa?

Es un contrato por el cual las partes se obligan dentro de cierto lapso de tiempo a celebrar un contrato futuro determinado.

La promesa se firma con la intención de garantizar el cumplimiento a futuro del contrato de compraventa.

Condiciones para que la promesa de compraventa sea válida.

Toda promesa de compraventa, independientemente del bien que se esté negociando, debe cumplir con ciertas condiciones para que legalmente sea válida y así las partes puedan exigir una indemnización en caso de incumplimiento, esas condiciones son:

• Que la promesa de compraventa conste por escrito, es decir, se debe redactar un documento con toda la información que exige la ley. Por lo tanto, no es válida la promesa que solo ha sido acordada de palabra.
• Que se cumplan los requisitos generales para poder obligarse contractualmente, para que la promesa sea válida es necesario que también sea válido el contrato de compraventa que se pretende garantizar. Para ello, el contrato deberá cumplir con los siguientes requisitos:
  • Que las partes tengan capacidad legal plena para contratar, por lo que se verificará que las partes no tengan ningún impedimento legal para firmar.
  • Que el consentimiento para contratar esté libre de cualquier obligación o equivocación, es decir, ninguna de las partes podrá ser obligada o engañada para firmar el contrato de promesa, el contrato de compraventa o ningún otro tipo de contrato.
  • Que el bien y causa del contrato sea legal, esto se refiere a la cosa que se pretende vender la cual debe ser un bien que pueda ser comercializado libremente, por lo tanto, no se podrá hacer una promesa de compraventa sobre un animal en peligro de extinción o sobre sustancias ilícitas por dar un ejemplo. Y, la causa se refiere a que la ley permita la comercialización de ese bien, ya que por ejemplo, está prohibida la compraventa entre cónyuges o entre compañeros permanentes.
• Que la promesa estipule la fecha y el lugar específico de la celebración del contrato de compraventa, de lo anterior, se entiende que en el documento se deben anotar el día, la hora y el lugar exactos en donde se va a firmar el contrato de compraventa. El día y la hora acordada deben estar dentro del horario habitual de trabajo del lugar destinado para la firma el cual va a ser la Notaria de su elección. En caso de una compraventa de una vivienda o predio, no es necesario acudir a una notaria que pertenezca a la misma ciudad donde esté ubicado el inmueble, pero, para el registro de la escritura pública si es necesario acudir a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos en donde esté inscrito el respectivo folio de matrícula inmobiliaria.
• Que de manera clara la promesa establezca todos los datos necesarios para cumplir con el contrato de compraventa, por lo tanto, el documento deberá contener la siguiente información:
  • La identificación plena de las partes que intervienen, es decir, los nombres y apellidos completos tanto del promitente vendedor como del promitente comprador, igualmente los respectivos números de cédula de ciudadanía, las edades, los estados civiles y los domicilios actuales de ambos.
  • El bien objeto de la compraventa, es necesario identificar plenamente la cosa que se pretende vender con sus características y señas propias, hasta lograr individualizarlo de tal manera que no quede ninguna duda del bien que se está negociando.
  • Las condiciones de la negociación, como por ejemplo, el precio de la cosa, el modo y tiempo del pago, el lugar y tiempo de la entrega de la cosa vendida, entre otros. La razón de que la promesa tenga que ser tan detallada o precisa es porque eso facilitará el cumplimiento del contrato de compraventa que se pretende celebrar.

ABC del trámite notarial para firmar una promesa de compraventa.

En su Notaría 19 de Bogotá, contamos con el profesionalismo y la dedicación necesaria para cumplir con sus expectativas. Por eso, lo invitamos cordialmente a seguir leyendo nuestro paso a paso de promesa de compraventa.

El primer paso consiste en acudir personalmente a la Notaría 19 de Bogotá, después de cumplir con todos los recaudos y las condiciones anteriormente mencionadas. En caso de que una de las partes sea representada por un apoderado, se deberá consignar el respectivo poder especial o general que lo autorice. Si el poder que se presenta es especial, este debe contener la información específica del trámite que se va a realizar. En caso de presentar un poder general, y dependiendo de la fecha en que fue otorgado, se solicitará el respectivo certificado de vigencia (documento que expide el Notario que inicialmente otorgó el poder), para hacer constar que dicho poder no ha sido alterado o modificado, e incluso, permite saber si el poder aún no ha sido revocado.

El siguiente paso será verificar que se cumplen todos los requisitos y que no existe ningún impedimento para realizar el trámite. El Notario procederá a indicar todas las observaciones de ley para que los firmantes tengan plena certeza de las implicaciones legales que conlleva una promesa de compraventa.

Una vez diligenciado el documento, se leerá todo el escrito para que las partes puedan aclarar, modificar o corregir lo que consideren necesario. Solo después de que las partes manifiesten estar conformes con lo expuesto es que se procederá a firmar la escritura pública.

El Notario procederá a firmar el documento en señal de autorización

Por último, se procederá a cancelar los gastos correspondientes al trámite notarial y en cuestión de minutos se hará entrega de las respectivas copias de la escritura pública a los interesados.

Consecuencias del incumplimiento de la promesa de compraventa.

En caso de que haya incumplimiento, la parte que sí cumplió tiene dos opciones:

• Solicitar el cumplimiento de la promesa de compraventa, para ello, la parte afectada deberá acudir ante un Juez competente y pedir que le ordene a la otra parte cumplir con lo acordado; o
• Solicitar la resolución del contrato, esto quiere decir, que la parte afectada podrá pedirle al Juez que termine el contrato de promesa.

En ambas situaciones, la parte cumplida tendrá derecho a reclamar la indemnización y/o cláusula penal que se hubiese pactado.

Como se ha expresado en publicaciones anteriores, las partes pueden acordar arras o cláusula penal en la promesa de compraventa con el fin de garantizar aún más su cumplimiento. 

Las arras se constituyen como un pago anticipado del precio del bien negociando, si quien incumple es el comprador éste perderá el dinero que dio como anticipo, pero si quien incumple es el vendedor éste deberá restituir ese pago inicial de forma duplicada, es decir, deberá pagar el doble del monto que recibió.

En cambio, la cláusula penal es la sanción que no solo busca castigar a quien incumple con el contrato, sino también a quien lo cumple pero fuera del plazo establecido o de forma parcial. Lo que a la final termina generando igual perjuicio a la parte que si cumplió.

Pero, dada la situación en donde ninguna de las partes cumple con lo acordado, el Juez declarará la resolución o terminación del contrato por mutuo incumplimiento. En este caso, no se podrá reclamar ni indemnización ni cláusula penal.

Datos de interés.

• Abogado: se recomienda solicitar la asesoría de un abogado porque hay detalles que pueden ser pasados por alto si no se cuenta con la asistencia legal adecuada. En la Notaría 19 de Bogotá con gusto le brindaremos la mejor asesoría legal del país.
• Duración del trámite: el tiempo de atención al cliente dependerá de las condiciones de cada caso.
• Costo del trámite: genera costos por concepto de trámites notariales.

Tenga en cuenta.

• La celebración de una promesa de compraventa no es obligatoria para ninguna de las partes. Pero, después que sea firmada si genera obligaciones para ambas partes.
• Ni el comprador ni el vendedor están obligados por ley a que sus firmas sean reconocidas por alguna autoridad competente, por lo tanto, no es obligatorio acudir ante un Notario para autenticar el documento de promesa de compraventa. Sin embargo, siempre se recomienda acudir a una Notaría para protocolizar la promesa y así el contrato tendrá mayor peso legal ante un eventual incumplimiento de alguna de las partes.
• Se le pueden hacer modificaciones a la promesa de compraventa, como por ejemplo, extender la fecha de celebración del contrato de compraventa. Para ello, se debe contar con el consentimiento expreso de ambas partes y cumplir con la formalidad de la firma ante el Notario. 

Contenido relacionado.

• ¿Qué es la promesa de compraventa?
• ¿Qué tener en cuenta antes de firmar la promesa de compraventa?
• ¿Dentro de la promesa de compraventa es mejor colocar cláusula de arras o penal?