En las copropiedades es frecuente que, luego de celebrarse la asamblea de propietarios, éstos reciban un cobro adicional por concepto de cuotas de administración retroactivas, es decir, correspondientes a meses anteriores. Esto genera dudas sobre si dicho cobro es legal o constituye una actuación arbitraria por parte de la administración. La respuesta depende de las decisiones adoptadas por la Asamblea General de Copropietarios y del cumplimiento de las reglas previstas en la Ley 675 de 2001.
¿Es legal el cobro de la cuota de administración retroactiva en propiedad horizontal?
El cobro de la cuota de administración retroactiva sí puede ser legal en Colombia, pero, para ello, debe existir un fundamento como lo es la decisión válidamente adoptada por la Asamblea General de Copropietarios ajustada a las disposiciones de la Ley 675 de 2001.
¿Cuáles son los aspectos más importantes a tener en cuenta para el cobro de la cuota de administración retroactiva?
- La Asamblea es la única competente para fijar las cuotas: La Asamblea General de Copropietarios es el órgano que tiene a su cargo la aprobación del presupuesto anual de ingresos y gastos y, con base en éste, establecer el valor de las cuotas ordinarias y extraordinarias.
- ¿Por qué se ocasiona la cuota de administración retroactiva? La asamblea ordinaria se celebra durante los primeros meses del año, generalmente en marzo y mientras ésta se lleva a cabo, los propietarios continúan pagando la cuota con el valor del año inmediatamente anterior, por lo que cuando la Asamblea aprueba un nuevo presupuesto con efectos desde el primero (1.º) de enero, se ocasiona una diferencia entre lo pagado y lo aprobado, diferencia que corresponde al cobro retroactivo.
- El cobro de la cuota de administración retroactiva no siempre es automático: Para la exigibilidad del retroactivo se requiere que:
- Que haya una decisión válida de la Asamblea General de Propietarios.
- Que el presupuesto haya sido aprobado.
- Que el acta de la asamblea determine la vigencia del incremento.
- Que la liquidación corresponda exactamente a lo aprobado por la asamblea.
- El administrador debe justificar la liquidación:
- Aplicando correctamente la decisión de la Asamblea de Propietarios.
- Efectuando la liquidación sin errores.
- Suministrando la información que pidan los propietarios.
- Respetando estrictamente el presupuesto aprobado por la Asamblea.
- El incremento de la cuota no depende del aumento del salario mínimo: Uno de los errores que más se presentan es el de creer que la cuota de administración se incrementa automáticamente en igual porcentaje que el del salario mínimo o del IPC, pues la cuota depende exclusivamente del presupuesto aprobado por la Asamblea de Propietarios, a menos que el reglamento de P.H. establezca expresamente una herramienta de actualización.
La cuota de administración retroactiva no es ilegal por sí misma. Su validez depende de que exista una decisión adoptada conforme a la Ley 675 de 2001 por la Asamblea General de Copropietarios y de que la administración liquide correctamente las diferencias derivadas del nuevo presupuesto.
Temas relacionados:
Cuotas extraordinarias de administración