¿Es lo mismo el desalojo y el desahucio en un contrato de arrendamiento?. Cuando se habla de desalojo es porque se ha dado por finalizado el contrato de arrendamiento y el arrendatario no tiene la más mínima intención de entregarle el inmueble al arrendador, o porque el inquilino incumplió con alguna de las obligaciones señaladas en el contrato de arrendamiento como el no pago del cánon, servicios públicos y administración en mora, malas conductas, etc.

Ésta es una de las acciones que más se tramitan en Colombia, usualmente en el arrendamiento, se ha convertido en una herramienta para el arrendador de vivienda urbana que ha hecho todo lo posible por terminar el contrato de la forma pactada pero que, por la continua omisión del arrendatario en el cumplimiento de alguna de sus obligaciones, se ve abocado a finalizarlo debiendo acudir a un proceso de restitución del inmueble para que le desocupen el bien en un tiempo determinado.

El desahucio es la notificación que cualquiera de las partes hace a la otra para informarle que desea dar por terminado el contrato, pero en el evento que no se haya determinado un tiempo para ello dentro del acuerdo escrito, tal como lo señala el art. 2009 del C.C.

Esta figura tiene como finalidad impedir la renovación del contrato por lo cual debe darse el aviso, la notificación o la comunicación del arrendador al inquilino (o viceversa) manifestándole que no desea continuar con lo estipulado y, por consiguiente, otorgarle un tiempo para que busque otro inmueble y ejecute la entrega.

Si el arrendador no realiza el desahucio en el tiempo señalado para ello, el contrato de arrendamiento se entiende prorrogado por un periodo igual al acordado inicialmente, con el mismo valor de cánon y con las mismas cláusulas.

El desahucio tiene dos funciones, una es la de informar la decisión de alguna de las partes a la otra de no querer renovar el contrato de arrendamiento y la otra es la de servir de instrumento para constituir al arrendatario en mora y consecuentemente en mora de restituir la vivienda arrendada.

A pesar que el desahucio no requiere de requisitos especiales sí debe efectuarse por medio de un mecanismo eficiente que posteriormente se constituya en prueba de su realización en caso de un proceso judicial.

El desalojo ocurre luego del proceso de restitución o el desahucio y lo que se pretende es que el arrendatario salga voluntariamente del inmueble, previa orden judicial. De no ser así, el juez decreta el lanzamiento.

Esta situación se presenta frecuentemente en los contratos de arrendamiento de vivienda y, por ello, la Ley 820 de 2003 en su art. 13 precisa que las obligaciones de pagar sumas de dinero son exigibles mediante proceso ejecutivo con base en el respectivo contrato de arrendamiento, previendo las deudas del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o  de cuotas de administración, en caso de ser una copropiedad horizontal; facultando al arrendador para repetir contra el inquilino con la prueba física del pago en las facturas de servicios y con la manifestación de haber sido costeadas por él.

Desafortunadamente, cuando al arrendador se le presenta esta situación debe acudir a la justicia ordinaria para hacer que el arrendatario le devuelva el inmueble arrendado (Art. 384 del C.G.del P.).

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