Hemos tratado distintos temas relacionados con la propiedad horizontal y en el día de hoy hablaremos sobre el fondo de imprevistos que debe constituirse, por regla general, en los edificios y conjuntos residenciales sometidos al régimen de la Ley 675 de 2001, un recurso económico que es usado para atender obligaciones o para cubrir imprevistos que no han sido incluidos en el presupuesto anual de la copropiedad.
¿Qué es el fondo de imprevistos en propiedad horizontal?
El artículo 35 de la Ley 675 de 2001 no lo define, pero podemos decir que es un fondo económico que forma parte del patrimonio de la Copropiedad dirigido exclusivamente para la atención de obligaciones o expensas imprevistas de la copropiedad tales como una emergencia que afecte la seguridad del edificio o conjunto, una reparación urgente e inesperada de una tubería, un daño en un elemento común, o cualquier otra situación que no se haya podido prevenir al elaborar el presupuesto anual.
¿Para qué no debe usarse el fondo de imprevistos en propiedad horizontal?
El fondo de imprevistos no debe usarse para financiar obras previamente planeadas, mejoras, remodelaciones o proyectos de embellecimiento que podían ser incluidos en el presupuesto de la copropiedad.
¿Es obligatorio constituir el fondo de imprevistos?
Sí, generalmente, tal como lo establece el artículo 35 de la Ley 675, pero no es obligatorio en los edificios o conjuntos de vivienda de interés social (VIS) o vivienda de interés prioritario (VIP) de cinco o menos unidades de vivienda, por lo que la creación del fondo de imprevistos sería potestativa. Esta excepción fue incluida por el artículo 45 de la Ley 2079 de 2021.
¿Cómo se financia el fondo de imprevistos en propiedad horizontal?
La ley establece un recargo no inferior al 1 % sobre el presupuesto anual de gastos comunes, aunque la Asamblea General de Copropietarios puede establecer un porcentaje mayor al mínimo legal y también establecer otros ingresos que puedan destinarse al fondo.
¿Cuándo puede suspenderse el cobro?
La asamblea general puede suspender el cobro cuando el valor disponible del fondo de imprevistos alcance el 50 % del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año, sin que esto quiera decir que todos los años sea esencial cobrar el 1 %.
¿Quién puede utilizar el fondo de imprevistos?
Dentro de las facultades del administrador está la de ejecutar las decisiones de la copropiedad, pero el artículo 35 determina que podrá disponer de los recursos del fondo previa aprobación de la asamblea general, cuando se requiera, y de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.
¿Puede cobrarse una cuota extraordinaria si existe dinero en el fondo de imprevistos?
El artículo 35 de la Ley 675 ya citado señala que: “El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo podrá aprobarse cuando los recursos del Fondo de que trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo”.
Esto significa que antes de imponer una cuota extraordinaria para solucionar una eventualidad que corresponda al fondo de imprevistos, debe verificarse si hay disponibilidad de recursos.
¿Qué sucede con el dinero que no se usa del fondo de imprevistos?
Debemos hacer claridad sobre que si durante un año no se presenta una emergencia que necesite el uso del fondo no quiere decir que los recursos deban distribuirse entre los propietarios ni que puedan utilizarse libremente para otros gastos.
¿Es distinto el fondo de imprevistos a la cuota extraordinaria?
Sí, por lo siguiente:
- Fondo de imprevistos: se conforma anticipadamente para atender situaciones imprevistas.
- Cuota extraordinaria: puede ser aprobada para atender necesidades específicas de la copropiedad que requieran recursos adicionales, y en el caso de un imprevisto, cuando el fondo resulte insuficiente.
Para finalizar, el fondo de imprevistos en propiedad horizontal constituye una herramienta financiera para que la propiedad horizontal pueda responder oportunamente ante situaciones inesperadas. Su existencia no autoriza a la administración a utilizar libremente estos recursos.
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