La compraventa de un inmueble trae consigo muchas obligaciones de carácter económico como son el pago de varios impuestos y uno de ellos es el de ganancia ocasional, tema que trataremos a continuación.
¿Qué es el impuesto de ganancia ocasional?
En otro artículos de este blog dijimos que la ganancia ocasional es: “el ingreso o utilidad que tiene una persona o empresa por la venta ocasional o esporádica de un bien que no hace parte del giro ordinario de sus negocios, o por la ocurrencia de un hecho económico excepcional como ganar una lotería o una rifa.”
En otras palabras, son ingresos extraordinarios que no provienen del común de los negocios de una persona, sino de alguna actividad esporádica.”
¿Cuándo aplica el impuesto de ganancia ocasional en la venta de un inmueble?
Este impuesto se calcula sobre la diferencia que existe entre el valor de compra del inmueble y el costo fiscal del activo vendido (artículo 300 del Estatuto Tributario), y se aplica en los siguientes casos:
- Cuando el inmueble se compró como inversión para, posteriormente, venderlo y generar una utilidad.
- Cuando el inmueble se compra para vivienda, pero se vende en un tiempo corto y produce una ganancia, pues si se usa como vivienda por un tiempo largo (por lo menos 2 años), posiblemente, no se le aplicará el impuesto de ganancia ocasional.
¿Cuál es el costo fiscal de un activo?
- El precio de compra.
- Más los gastos que el inmueble haya ocasionado para darle uso.
- Más las reparaciones, mejoras, adiciones e inspecciones que deban ser capitalizadas y no tenidas en cuenta como un gasto.
- El costo fiscal se ve afectado por la depreciación, desvalorización, de que haya sido objeto.
- Más el valor del ajuste o reajuste fiscal del artículo 70 del Estatuto Tributario.
¿Cuál es el porcentaje del impuesto de ganancia ocasional para la venta de inmuebles?
Debemos aclarar que este porcentaje cambió a partir de la Ley 2277 de 2022, Reforma Tributaria, quedando el impuesto, para la venta de inmuebles, en un porcentaje del 15% sobre el valor de la ganancia ocasional.
¿Cómo saber si la venta de un inmueble genera renta ordinaria y no ganancia ocasional?
El poder determinar si la ganancia obtenida por la venta del inmueble es renta ordinaria o ganancia ocasional depende del tiempo que éste haya permanecido dentro del patrimonio del contribuyente que, como ya mencionamos, si el inmueble estuvo en poder del contribuyente durante 2 años o más tiempo hay ganancia ocasional; mientras que si lo ha poseído por menos de 2 años, la ganancia de la venta se señala como renta ordinaria.
¿Por qué es importante determinar si la utilidad es renta ordinaria o ganancia ocasional?
Es muy importante porque de eso depende de si la tarifa del impuesto a la renta es más alta que la del impuesto a las ganancias ocasionales y, por lo mismo, determinará el mayor o menor valor a pagar, pues, como ya vimos, el porcentaje del impuesto a las ganancias ocasionales es del 15%, en tanto que el del impuesto a la renta puede alcanzar un 35% para las personas naturales.
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