Quienes vivimos en edificios o conjuntos residenciales sometidos a la Ley 675 de 2001, Régimen de Propiedad Horizontal, estamos sujetos a cumplir las reglas establecidas para tener una buena convivencia, seamos propietarios o residentes, pero ¿Qué tan legal es que los administradores impongan sanciones?
¿Quiénes pueden imponer sanciones y multas en la propiedad horizontal?
El artículo 60 de la Ley 675 de 2001 establece que: “Las sanciones previstas en el artículo anterior serán impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, cuando se haya creado y en el reglamento de propiedad horizontal se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación.”
Es decir, quienes están facultados para imponer las sanciones y multas por las conductas indebidas de propietarios y/o residentes es la Asamblea General de copropietarios o el Consejo de Administración (si existe en la copropiedad y si en el reglamento de propiedad horizontal se le otorgó esta autorización), siempre que las conductas a sancionar y las sanciones respectivas se encuentren contempladas en el reglamento de propiedad horizontal.
¿Qué tan legal es que los administradores impongan sanciones?
Como vimos, a pesar que en muchos edificios y conjuntos residenciales se acostumbre que los administradores impongan sanciones, esto es ilegal, pues ellos no están facultados para imponer sanciones, esto se sale de su competencia, por lo cual la notificación de la sanción por una conducta indebida de un propietario y/o residente de la P.H. firmada por el administrador, es ineficaz, viola el derecho fundamental al debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación.
¿Cuál es la función del administrador de P.H. relacionada con la imposición de sanciones?
Artículo 61 de la Ley 675 de 2001: “El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso.”
El artículo 51 de la misma Ley, en su numeral 11, establece como función del administrador la notificación a los propietarios de las sanciones impuestas en su contra por parte de la Asamblea de propietarios o el Consejo de Administración, es quien hace efectivas las sanciones, pero no es quién las impone.
Reiteramos, las sanciones o multas no pueden ser impuestas por el administrador de la P.H. ni por el Comité de Convivencia (si lo hay), sólo pueden ser impuestas por la Asamblea de Propietarios o por el Consejo de Administración.
¿Qué hacer cuando el administrador impone una sanción?
- El propietario y/o residente (arrendatario del propietario) sancionado puede presentar un derecho de petición ante el Consejo de Administración de la Propiedad Horizontal que establezca si el procedimiento efectuado se realizó en debida forma.
- Puede instaurar una Acción de Tutela para defender su derecho fundamental
- Presentar una moción ante la Asamblea general de propietarios que reevalúe la sanción.
- Acudir ante un juez de paz o ante un juez civil municipal mediante proceso verbal sumario.
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