El reciente terremoto que sacudió a Colombia volvió a poner en evidencia la vulnerabilidad de las edificaciones frente a los fenómenos naturales y, especialmente, los elevados costos que pueden ocasionar los daños en sus estructuras y zonas comunes. En las propiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal, una emergencia de esta naturaleza no solo puede afectar las viviendas privadas, sino también fachadas, cubiertas, escaleras, ascensores, áreas de circulación y demás bienes comunes del edificio o conjunto residencial, cuya reparación o reconstrucción puede representar una carga económica considerable para todos los copropietarios, por lo cual, en nuestro artículo a continuación trataremos sobre el seguro de bienes comunes en propiedad horizontal.
¿Qué establece la Ley 675 de 2001 sobre el seguro de bienes comunes en propiedad horizontal?
El artículo 15 de la Ley 675 de 2001, Régimen de Propiedad Horizontal, en su parágrafo primero señala la obligación de asegurar los bienes comunes contra incendio y terremoto, con el fin de garantizar los recursos esenciales para su reconstrucción cuando así se requiera.
Es decir, no es solo una decisión voluntaria de la asamblea de copropietarios o de la administración, sino que hay un mínimo de aseguramiento que debe ser observado por las copropiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal.
¿Qué bienes deben estar asegurados?
El seguro obligatorio recae sobre los bienes comunes susceptibles de ser asegurados que, según la Ley 675 de 2001, son aquellos elementos como zonas y partes del edificio o conjunto que pertenecen en común y proindiviso a los propietarios y que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes privados (fachadas, cubiertas, instalaciones generales, zonas de circulación) que puedan resultar destruidas como consecuencia del incendio o terremoto.
¿Cuáles son las coberturas mínimas obligatorias?
- Incendio.
- Terremoto.
La finalidad principal es permitir la reconstrucción del edificio o conjunto cuando ocurra alguno de estos eventos.
¿Qué coberturas no hacen parte del mínimo obligatorio establecido expresamente por el artículo 15 de la Ley 675 de 2001?
- Responsabilidad civil
- Accidentes de empleados
- Daños por agua
- Rotura de vidrios
- Hurto
- Daños eléctricos
- Maquinaria
- Asistencia
¿Quién debe encargarse del seguro?
- El numeral 7 del artículo 51 de la Ley 675 de 2001 determina que el administrador de la P.H. debe cuidar y vigilar los bienes comunes y ejercer los actos de administración, conservación y disposición de estos, dentro de las facultades y restricciones de la ley y el reglamento de propiedad horizontal.
- El administrador debe verificar que la póliza efectivamente corresponda a las características de la copropiedad y que los valores asegurados sean razonables frente al costo de una eventual reconstrucción.
¿Qué ocurre con la indemnización proveniente del seguro?
- El parágrafo 2º del artículo 15 de la Ley 675 de 2001 establece una regla importante: las indemnizaciones provenientes del seguro deben destinarse en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto, cuando esta sea procedente.
- Si el inmueble no es reconstruido, la indemnización debe distribuirse según el derecho que tenga cada propietario sobre los bienes comunes, teniendo en cuenta los respectivos coeficientes de copropiedad y las normas aplicables.
¿Es recomendable contratar coberturas adicionales?
- Sí. A pesar que la ley determina como mínimo las coberturas por incendio y terremoto para los bienes comunes asegurables, una copropiedad puede enfrentar otros riesgos que no necesariamente quedan cubiertos por esas garantías como las que no forman parte de las mínimas obligatorias ya mencionadas.
- Asimismo, hay seguros relacionados con la responsabilidad de administradores y miembros de los órganos de administración, que son mecanismos de protección distintos del seguro obligatorio de los bienes comunes.
Para finalizar, el seguro de los bienes comunes constituye una obligación legal de las propiedades horizontales, no una simple medida opcional de administración. El artículo 15 de la Ley 675 de 2001 exige asegurar los bienes comunes susceptibles de ser asegurados frente a incendio y terremoto, con el fin fundamental de proteger la posibilidad de reconstrucción.
Temas relacionados:
Los seguros en la propiedad horizontal