En muchas ocasiones vemos como se presentan conflictos entre familiares, por ser propietarios de un mismo inmueble, a la hora de repartir en una sucesión y a la hora de la compraventa, porque es complicado que todos se pongan de acuerdo en la toma de decisiones y es el tema que trataremos a continuación.
¿Qué es la Comunidad?
El artículo 2322 del Código Civil Colombiano lo define de la siguiente forma: “La comunidad de una cosa universal o singular, entre dos o más personas, sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad, o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato.” Es una propiedad proindiviso.
¿Por qué la Comunidad es un cuasicontrato?
Hagamos una corta definición de lo que es un cuasicontrato para, así, comprender mejor por qué la Comunidad es considerada como tal. El artículo 2302 del Código Civil Colombiano lo define de la siguiente manera: “Las obligaciones que se contraen sin convención, nacen o de la ley o del hecho voluntario de las partes. Las que nacen de la ley se expresan en ella.
Si el hecho de que nacen es lícito, constituye un cuasicontrato.
Si el hecho es ilícito, y cometido con intención de dañar, constituye un delito.
Si el hecho es culpable, pero cometido sin intención de dañar, constituye un cuasidelito o culpa.”
Por lo tanto, la Comunidad es un cuasicontrato porque surgen es fuente de obligaciones para los comuneros sin que lo hayan acordado de tal forma con el autor del acto jurídico, como por ej. ser herederos en una sucesión.
La comunidad de bienes no se crea para ejecutar una actividad económica, sino para explotar un bien.
¿En qué casos se configura el cuasicontrato de Comunidad?
- A partir de dos personas o más que sean dueñas de un conjunto de bienes donde no hay un único dueño, sino que todos los bienes son de todos, presentándose la Comunidad sobre varias cosas teniendo la propiedad de todo, pero no de una parte específica.
- A partir de dos personas o más que son dueñas de un solo bien, un inmueble, por ej., presentándose la Comunidad sobre una cosa singular.
Se puede asimilar a una sociedad, pero no son iguales, cada una tiene sus características propias y sus similitudes, artículo 2323 del Código Civil de Colombia; la comunidad de bienes parte de un bien que ya existe y con dominio de varias personas, mientras que en la sociedad civil son los socios los que constituyen un patrimonio común mediante los aportes de cada uno.
¿Qué es un comunero?
Un comunero es una de las personas que tiene en común con otras un bien o inmueble, es uno de los propietarios de éste, un condueño, por un porcentaje igual o diferente al de los otros comuneros, pero sin especificar qué parte del inmueble le corresponde.
¿Cuáles comunidades de bienes sirven de ejemplo?
- La que se da entre los cónyuges o compañeros permanentes en su sociedad conyugal o en la sociedad patrimonial de hecho, dentro de su matrimonio o de su sociedad marital de hecho como es el caso de la compraventa de un apartamento donde los dos aparecen en la escritura del inmueble y en el certificado de tradición y libertad del mismo.
- La Comunidad hereditaria donde, por disposición testamentaria o intestada se presenta la propiedad de varios comuneros (herederos) sobre varios o un solo bien, sin que entre ellos lo hayan acordado así.
- La Comunidad de propietarios de una Propiedad Horizontal donde son dueños de bienes comunes.
¿Qué problemas se presentan en el cuasicontrato de Comunidad?
- El problema más común de todos se presenta cuando uno o más propietarios del bien desean vender y los otros no (se debe hacer la venta mediante proceso divisorio), o no se ponen de acuerdo en el valor de compraventa.
- Se puede configurar una prescripción adquisitiva del dominio de uno de los comuneros sobre los demás.
¿Cómo liquidar una Comunidad de Bienes?
- Si todos están de acuerdo pueden vender la totalidad del bien y repartir el dinero de la compraventa de acuerdo a los porcentajes que les hayan sido asignados, o en partes iguales si no fue así.
- PERO, cuando ese común acuerdo de venta no se da hay que hacer uso del proceso divisorio, tema del cual ya hemos hablado en este blog.
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