¿El contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo?
¿El contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo? La respuesta es un sí rotundo por expreso mandato del art. 14 de la Ley 820 de 2003 que regula lo concerniente al contrato de arrendamiento de vivienda urbana, por lo cual no es necesario que los contratantes establezcan una cláusula al respecto dentro del mismo.
A pesar de ello, las partes por desconocimiento de la norma antes citada consideran que si no se ha pactado expresamente la cláusula de mérito ejecutivo del contrato debe desistir de un proceso judicial en caso de incumplimiento; aunque no quiere decir que el contrato no deba contener los elementos necesarios que las normas civiles exigen para que preste mérito ejecutivo, como es que la obligación contenida sea expresa, clara y exigible.
Toda obligación que consista en pagar sumas de dinero a cualquiera de las partes será exigible en un proceso ejecutivo basándose en el contrato de arrendamiento y de acuerdo a lo establecido en el art. 422 del Código General del Proceso:
“Pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él, o las que emanen de una sentencia de condena proferida por juez o tribunal de cualquier jurisdicción, o de otra providencia judicial, o de las providencias que en procesos de policía aprueben liquidación de costas o señalen honorarios de auxiliares de la justicia, y los demás documentos que señale la ley. La confesión hecha en el curso de un proceso no constituye título ejecutivo, pero sí la que conste en el interrogatorio previsto en el artículo 184”.
Conforme a lo ya dicho, el contrato de arrendamiento se configura en un título ejecutivo que servirá de fundamento para incoar un proceso ejecutivo que pretende que el arrendatario se ponga al día con los cánones morosos y con los servicios públicos que no hayan sido pagados por este y que, por tal motivo, fueron saldados por el arrendador.
Para brindar una oportunidad al arrendador, en este tipo de incumplimiento, la Ley dispuso que el contrato de arrendamiento prestara mérito ejecutivo y se convirtiera en una prueba para recuperar los dineros adeudados más ágilmente.
Asimismo, en la eventualidad de no pago de servicios públicos, de expensas comunes o extraordinarias por parte del arrendatario y que el arrendador asume para evitar la suspensión o corte de los mismos, el legislador le otorga la facultad para iniciar el proceso ejecutivo que le autoricen repetir lo pagado contra el arrendatario con la entrega de los recibos o facturas canceladas que correspondan a la empresa o servicio a la cual se incumplió, evitando así que el arrendador incoe un proceso ordinario para demostrar que coexiste el contrato o la obligación y que se le adeuda dinero por este concepto.
El arrendador no tiene que probar el incumplimiento del arrendatario en los pagos de los cánones, sino que sólo lo manifiesta en la demanda interpuesta, y es el arrendatario quien tiene que probar que ya pagó.
