LAS MEJORAS EN UN INMUEBLE

Las mejoras en un inmueble o reparaciones que se realizan en éste son motivo, algunas veces, de discordia entre los propietarios del bien o entre el arrendador y arrendatario, pues, generalmente, se efectúan sin comunicar a los demás sobre su construcción, lo cual crea inconvenientes que pueden terminar en un proceso judicial.

¿Qué son las mejoras en un inmueble?

No hay un artículo en nuestro Código Civil que defina lo que son las mejoras en un inmueble, pero de los que hacen referencia a ellas se puede deducir que éstas son las edificaciones, obras o gastos hechos en un inmueble que incrementan su valor, su uso o tienden a su mantenimiento.

¿Qué clases de mejoras se pueden realizar en un inmueble?

• Mejoras necesarias: Son las estipuladas por el artículo 965 del Código Civil Colombiano, hacen referencia a las que se dirigen a la conservación del inmueble, se realizan con urgencia para evitar la destrucción del bien, por ej. el cambio de la tubería del agua.

• Mejoras útiles: Son las señaladas por el artículo 966 del mismo Código, aumentan el valor del inmueble sin ser necesarias, por ej. la construcción de una habitación.

• Mejoras  voluptuarias o de recreo: Son las descritas por el artículo 967 del Código Civil, son mejoras suntuarias, no son necesarias ni útiles, pero brindan comodidad, sirven para embellecer el inmueble, por ej, el pintar una pared con un diseño especial.

¿Quiénes tienen derecho  de reembolso al valor de las mejoras?

• El poseedor:  En caso de presentarse una acción reivindicatoria, el poseedor que tiene que restituir el inmueble (poseedor vencido) es quien cuenta con el derecho al reembolso por el valor de las mejoras, así:

• • • Si se trató de unas  mejoras necesarias, el poseedor de buena o de mala fe,  tiene derecho a que se le reconozcan y tratándose de obras permanentes, se le paga el dinero que éstas tengan al momento en que el bien sea restituido.
    • Si se trata de unas mejoras útiles, siendo un poseedor de buena fe, tiene derecho a que se las reembolsen, teniendo el reivindicador la opción de pagar el valor de estas mejoras o el mayor valor que el bien ha adquirido.; sin embargo, cuando se trata de un poseedor de mala fe no tiene derecho a que se le paguen las mejoras, pero puede llevarse los materiales que se puedan separar sin provocar un daño.
    • Si se trata de mejoras voluptuarias, sea poseedor de buena o de mala fe, no tiene derecho a que se le reembolsen las mejoras, pero puede llevarse los materiales que se puedan separar sin provocar un daño.
• • El usufructuario: 
    • Si se trata de mejoras necesarias para conservar el inmueble, no hay reembolso, puesto forma parte de sus obligaciones.
    • Si se trata de mejoras útiles tampoco tiene derecho a que se lee paguen, aunque tiene la facultad de compensarlas con el costo de los deterioros del bien o puede retirar los materiales.

• El arrendatario: 

• • El arrendador o propietario sólo se obliga a pagar las mejoras necesarias en las que haya incurrido el arrendatario, cuando éste no las hizo necesarias por su propia culpa y que haya informado previamente al arrendador para que las realizara por su propia cuenta, o cuando las mejoras se requirieron de forma urgente que no le dio tiempo para darle aviso a aquél, artículo 1993 del Código Civil Colombiano.
  • Si se tratan de mejoras útiles y voluptuarias,  el arrendador no tiene que reembolsar al arrendatario el valor de éstas, salvo que aquél se haya comprometido expresamente a ello (por escrito); si no fue así, el arrendatario tiene derecho a retirar los materiales.

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