Cuando se celebra un contrato de arrendamiento de un inmueble, tanto arrendador como arrendatario contraen ciertas obligaciones o compromisos y tal es el caso de las reparaciones locativas que se deban realizar en éste mientras esté mientras se encuentre vigente el contrato.

 

 

¿Qué es el contrato de arrendamiento?

 

En ese orden de ideas, la citada normatividad define el contrato de arrendamiento de vivienda urbana como aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado”.

 

 

¿Qué ley regula en Colombia el régimen de arrendamiento de vivienda urbana?

 

En Colombia existe una regulación al respecto y es la Ley 820 de 2003, por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana cuyo objetivo  es fijar los criterios por los cuales se deben regir los contratos de arrendamiento de vivienda urbana.

 

 

¿Cuáles son los tipos de reparaciones a realizar dentro de un contrato de arrendamiento?

 

las define así: Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas” como por ej. oxidación de las tuberías, desgaste de ventanas, techos, pintura, etc.

  • Reparaciones no locativas:  Son las que no buscan conservar el inmueble en buen estado,  sino que transforman su estructura o añaden utilidades o características a las ya existentes, como por ej. agregar una puerta adicional para ingresar a la sala. cambiar el color de la pintura porque le gusta un color en especial, o cambiar el piso de una habitación porque se prefiere otro diseño de baldosa, entre otros.

 

 

 ¿Quién es el responsable de las reparaciones locativas?

 

  • En su gran mayoría corresponden al arrendatario cuando éstas ocurren por su causa como, por ej.,  al romper el vidrio de una ventana por cerrarla bruscamente,  o como cuando descalabra una pared por un golpe ocasionado por su culpa, etc., artículo 1985 del Código Civil Colombiano.

 

  • “Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada”, según lo señala el segundo inciso del artículo ya citado.

 

 

¿Quién es el responsable de las reparaciones no locativas?

 

 En el caso de las reparaciones no locativas y necesarias, es decir, las que se generan por el desgaste natural de los materiales por el paso del tiempo,  es el arrendador  quien debe sufragar dichos costos y reparar en la menor brevedad posible para que el arrendador pueda seguir utilizando el inmueble en las condiciones que sean habitables tales como el arreglo de cañerías, tuberías, techos, instalaciones eléctricas, sanitarias…

 

 

¿Qué se debe hacer?

 Para no entrar en conflictos innecesarios, el arrendatario tiene que informar al arrendador sobre los daños que se presentan en el inmueble y solucionar el problema si es, reiteramos, un desperfecto natural producto del transcurrir del tiempo, por algo imprevisto como pueden ser las goteras, la humedad, etc., al igual que es su deber mantener en buen estado el inmueble o,  si por el contrario, es por mal uso o accidentes propios y causados por el arrendador, éste tendrá que repararlos y entregarlo en las mismas condiciones como fueron recibidos.

 

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