¿ Qué clase de reparaciones debe realizar el arrendatario sobre el inmueble arrendado ?

Por ser el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo y, en la mayoría de los casos, tener una vigencia prolongada, tiende a que se presenten situaciones de conflicto entre arrendador y arrendatario que no tienen claras muchas condiciones y obligaciones señaladas en el clausulado del mismo, como cuando se confunden las reparaciones en el inmueble arrendado que corresponden al uno y al otro.

A pesar de que la Ley establece que la vivienda arrendada debe mantenerse en buen estado, las partes tienden a confundirlas y, en muchos casos, pretenden que sólo una de ellas las asuma.

El arrendador debe mantener el inmueble en condiciones normales para que el arrendatario pueda disfrutarlo en el objeto acordado en el contrato, sin que esto quiera decir que al arrendatario no le corresponde hacer ciertas reparaciones.

Existen las siguientes clases de reparaciones

Reparaciones o mejoras locativas:

Son aquellas cuyo fin es preservar la vivienda arrendada en igual estado al que fue recibida  y le corresponden al arrendatario, generalmente, porque se determinan por el uso y deterioro ordinario que se le van causando por parte de éste, por culpa o causa de las personas con las que conviva en ella; sin embargo, podrán estar a cargo del arrendador cuando el daño se cause por fuerza mayor, caso fortuito, o por indebida calidad de los materiales usados en ella y como ej. podemos citar una puerta rota por  golpes, pintura sucia cuando el inmueble se entregó con paredes recién pintadas, vidrios rotos por culpa de éste, daños en accesorios de cocina, baños, etc., cuando hubieren sido entregados en buenas condiciones por el arrendador.

Igualmente, si por acción suya, o de alguna de las personas que conviven con él, se presenta la perforación del manto asfáltico que impermeabiliza un techo o una terraza y/o por humedades que deformen los pisos de madera laminados de pisos inferiores, cuando se trata de apartamentos.

Asimismo, debe realizar el cuidado preventivo de rejillas que puedan taparse por hojas, basura y/o tierra, estando obligados a asumir el cuidado preventivo para evitar taponamientos de sifones y cañerías de lavamanos, lavaplatos y pisos de la ducha, así como los daños que surjan por peleas, violencia intra-familiar, el subarriendo y/o las consecuencias fruto de las mejoras realizadas al inmueble sin autorización previa del arrendador.

Reparaciones indispensables, necesarias o no locativas:

Son aquellas sin las cuales no se puede seguir usufructuando la vivienda en toda su capacidad, porque hay daños que se producen por el desgaste de los materiales al transcurrir el tiempo, por ej. las cañerías viejas con tubería de gres o tubos de agua galvanizados, rejas y marcos en hierro que se desgastan por estar a la intemperie y las tejas en los techos  que se deterioran por la lluvia, el calor, entre otros, que deben ser reparadas por el propietario o arrendador.

Usualmente, estas reparaciones las debe hacer el arrendador, pues es el obligado al mantenimiento del inmueble; sin embargo, el arrendatario podrá realizar las reparaciones y con derecho a que aquél le reembolse los gastos.

Reparaciones útiles:

Con ellas se valoriza el inmueble, por ejemplo, que el arrendatario coloque pisos en mármol, pero si el arrendador no fue consultado para que diera su autorización no está obligado a reembolsar el costo de ello. El arrendatario podrá separar las baldosas de mármol y llevárselas, siempre y cuando no cause ningún tipo de deterioro.

Debe tenerse en cuenta que el contrato es ley para las partes y que, por lo mismo, debe especificarse concretamente qué tipo de reparaciones le corresponde a cada uno para que no se presenten inconvenientes posteriores.