Una gran mayoría de personas en nuestro país es propietaria o residente en edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal de la Ley 675 de 2001. Dentro de este sistema, las expensas comunes son uno de los pilares fundamentales para asegurar la adecuada administración, seguridad, conservación y funcionamiento de los bienes comunes,por lo que su regulación, recaudo y distribución son de gran importancia tanto para las copropiedades como para sus propietarios y residentes.
¿Qué son las expensas comunes?
Establece el artículo 3 de la Ley 675 de 2001: “Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos…”
Las expensas comunes son los gastos que se ocasionan por el uso y mantenimiento de las zonas comunes del edificio o conjunto de P.H., son gastos que se requieren para asegurar el bienestar, la seguridad y mantenimiento de la copropiedad.
¿Cuáles son las expensas comunes?
Son la obligación económica que tienen los propietarios de contribuir a los gastos del edificio o conjunto residencial para su administración, conservación, seguridad y funcionamiento, como son:
- Vigilancia
- Aseo
- Administración
- Servicios públicos de zonas comunes
- Ascensores
- Seguros obligatorios
- Mantenimiento de zonas comunes (jardinería)
- Conservación de estructuras y zonas comunes
¿Cuáles son las clases de expensas comunes?
- Expensas comunes necesarias:
-
- Portería
- Aseo de zonas comunes
- Vigilancia
- Seguro de áreas comunes
- Reparación de cubiertas
- Energía de áreas comunes
- Bombas hidráulicas
- Representación legal frente a demandas
- Mantenimiento de ascensores
- Expensas comunes no necesarias:
- Obras de lujo
- Mejoras suntuarias
- Remodelación estética de zonas comunes
- Construcción de nuevas amenidades (zona BBQ, piscina, gimnasio)
¿Las expensas comunes son las mismas cuotas de administración?
Aunque en la práctica muchas personas usan ambos términos como sinónimos, jurídicamente existe una diferencia:
La expensa común es el gasto o la obligación de contribuir.
La cuota de administración es el valor que se cobra a cada propietario para pagar esas expensas.
¿Es obligatorio pagar las expensas comunes?
Sí, el pago de las expensas comunes es una obligación legal que tienen los propietarios y/o residentes de los bienes privados que conforman la P.H., la cual persiste a pesar que el apartamento se encuentre desocupado, el propietario no use algunas zonas o servicios comunes, el local comercial esté cerrado o que el propietario resida en otra ciudad o país, parágrafo 2 del artículo 29 de la Ley 675 de 2001.
¿Cómo se calculan las cuotas de administración para el pago de las expensas comunes?
Cada propietario paga la cuota de administración de acuerdo al coeficiente de copropiedad de su bien privado, el cual representa, a su vez:
- Su porcentaje de participación en los bienes comunes
- La proporción con la que contribuye al pago de las expensas comunes
- Su participación en las votaciones
Fórmula básica:
Cuota de administración = (Presupuesto anual aprobado ÷ 12) × coeficiente de copropiedad
Por ejemplo:
- Presupuesto anual: $240.000.000
- Presupuesto mensual: $20.000.000
- Coeficiente: 1,5 %
Cuota:
$20.000.000 × 1,5 % = $300.000 mensuales.
¿Qué pasa si no se paga la cuota de administración?
La copropiedad puede:
- Cobrar intereses de mora.
- Realizar cobro prejurídico.
- Iniciar proceso ejecutivo.
- Solicitar embargo de bienes o cuentas.
- Perseguir judicialmente la deuda.
- Privación del uso de las zonas comunes no esenciales
- Privación del derecho al voto en la Asamblea de copropietarios
En conclusión, las expensas comunes son un elemento esencial del régimen de propiedad horizontal, pues permiten financiar la administración, conservación, seguridad y adecuado funcionamiento de los bienes y servicios comunes. Su pago oportuno por parte de los propietarios permite que se pueda dar la sostenibilidad de la copropiedad y el bienestar de sus propietarios y de los residentes.
Temas relacionados:
Arreglos y obras en propiedad horizontal