Continuando con el tema del cuasicontrato de Comunidad consideramos que es necesario referirnos al tema de la compraventa de derechos de cuota, el cual trataremos en el presente artículo.
¿Qué es la compraventa de derechos de cuota?
En artículo de nuestro blog dijimos que: “Es un contrato en que un comunero, siendo dueño de un derecho en proindiviso de un bien común, del cual puede disponer como tal, pero no lo es de toda la finca común ni de una parte determinada de ella, transfiere a un tercero su cuota parte sobre la cosa, sin consentimiento de los demás comuneros, sin que esté habilitado para crear un cuerpo cierto sobre ese derecho mientras , no proceda la partición y adjudicación del bien común (Código Civil Colombiano Artículos 2322, 2323, 2340, 1401).”
Esta compraventa de derechos de cuota se hace sobre una propiedad proindiviso que, como ya mencionamos, es un inmueble o predio que tiene varios dueños, pero sin que se sepa qué parte le corresponde a cada uno; es la característica del proindiviso, es una cuota abstracta sobre el total del predio.
¿Cuál es un ejemplo de esta propiedad proindiviso?
Luis, Pedro, Juan y José son dueños de una finca que su padre les dejó como herencia, cada uno es dueño de un 25%, pero es un porcentaje que cada uno tiene sobre cualquier área de ésta, por lo que, para poder establecer esto se hace necesario el proceso divisorio.
¿Qué dificultades se presentan en una propiedad proindiviso?
- Esta proindivisión hace que la administración del inmueble sea complicada, porque todos son dueños de todo y ninguno de nada, por no tener asignada su parte específica en el predio, por lo que deben dialogar y poner reglas que no afecten a los demás copropietarios, sino hacer una administración en beneficio de todos.
- Como el comunero no está obligado a continuar en la indivisión, es decir a continuar como comunero, la ley otorga el derecho a pedir la división material del inmueble o la venta de éste, artículo 1374 del Código Civil Colombiano.
- En caso que los demás comuneros no acepten las soluciones anteriores, debe iniciarse una demanda en contra de ellos.
- Cuando se trata de un terreno tiene preferencia hacer una división, en tanto que cuando se trate de un inmueble o, por ej. un bosque, que no pueda deslindarse es preferible vender.
¿Cuál es el tiempo máximo para mantener la proindivisión en un inmueble?
El artículo mencionado anteriormente, 1374, señala que no puede acordarse una proindivisión por más de 5 años, pero que al terminar este periodo los comuneros pueden renovarlo.
En la página web de la Notaría 19 se encuentra una minuta de compraventa de derechos de cuota para que los usuarios tengan conocimiento sobre la información que ésta debe contener.
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