Son muchos los lectores que nos han preguntado sobre la hipoteca inversa ya que durante el año pasado se habló hasta el cansancio sobre el tema, sin embargo, hoy en día hay cierto desconocimiento en la materia, tanto es así, que si usted busca en internet sobre hipoteca inversa podrá encontrar que varias publicaciones dan por hecho su implementación en Colombia y esto se debe a que se suele confundir ésta figura jurídica con la renta vitalicia inmobiliaria. Pero la realidad es que actualmente la hipoteca inversa no está regulada por ninguna ley, no obstante, la renta vitalicia inmobiliaria sí está regulada por nuestra legislación a través del Decreto 1398 del 26 de octubre de 2020. Es por ello, que en la presente publicación aclararemos ciertas dudas que rodean a la hipoteca inversa.
Pero antes es bueno recordar, ¿qué es hipoteca inversa?
De acuerdo con el proyecto de Decreto presentado en el año 2020 por el Gobierno Nacional a través del entonces Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, la hipoteca inversa es: “…una operación financiera a través de la cual se otorga un préstamo o un crédito a los propietarios de un bien inmueble, quienes garantizan el cumplimiento de la obligación mediante la constitución de una hipoteca, que solo será exigible hasta el fallecimiento del único constituyente o del último de los constituyentes de la misma”.
Entonces, ¿en qué se diferencia la hipoteca inversa de la hipoteca tradicional?
La principal diferencia que existe entre la hipoteca tradicional (regulada por el Código Civil colombiano), y la hipoteca inversa (presentada en un proyecto de decreto), es que en la hipoteca tradicional es el propietario del bien inmueble quien está obligado a dar una cantidad determinada de dinero en forma periódica a una entidad financiera hasta cancelar el préstamo o crédito otorgado, mientras que en la hipoteca inversa, es la entidad bancaria la que queda obligada a dar dinero al propietario de la casa o apartamento que constituyó la hipoteca inversa, en montos y tiempos previamente acordados entre ellos. Además, para poder constituir la hipoteca tradicional el dueño del bien inmueble no debe traspasar la propiedad de su vivienda al banco, en la hipoteca inversa si debe hacerlo.
Ahora bien, ¿está regulada la hipoteca inversa en Colombia?
No, actualmente la hipoteca inversa no está regulada en Colombia.
¿Por qué no está regulada la hipoteca inversa en Colombia?
La razón cierta no la tenemos, pero consideramos que se debe a que aún no están dadas las condiciones para implementar dicha figura jurídica en Colombia, tal vez a futuro si se den las condiciones necesarias para que todos los colombianos podamos tener dicha alternativa financiera. Por los momentos, para el Gobierno resultó más viable implementar la renta vitalicia inmobiliaria.
¿Por qué se suele confundir la hipoteca inversa con la renta vitalicia inmobiliaria?
El año pasado, cuando se trato formalmente la hipoteca inversa en un proyecto de decreto también se contempló en ese mismo documento la renta vitalicia inmobiliaria, por esa razón suelen asociarse, además, ambas figuras jurídicas en esencia se parecen porque son contratos dirigidos a ciertos grupos de la población, además, el requisito principal para poder suscribir ambos contratos es el deber de traspasar la propiedad de la vivienda, sin embargo, sí existen ciertas diferencias.
¿En qué se diferencia la hipoteca inversa de la renta vitalicia inmobiliaria?
La hipoteca inversa es un contrato de crédito ofrecido por una entidad financiera, es decir, un banco, mientras que la renta vitalicia inmobiliaria es un contrato de seguro ofrecido por una empresa aseguradora. Otra gran diferencia se encuentra en el hecho de que en la hipoteca inversa se le permitía a los herederos del constituyente de la garantía hipotecaria poder recuperar la vivienda que había sido afectada en el contrato, mientras que en la renta vitalicia inmobiliaria, los herederos del tomador no tienen oportunidad de recuperar la vivienda ya que solo el tomador podrá ejercer ese derecho siempre y cuando utilice la opción de retracto, la cual debe ser acordada al momento de suscribir el contrato porque de lo contrario no podrá ser utilizada, y esto se debe a que por regla general los contratos de renta vitalicia inmobiliaria son irrevocables.
En conclusión, actualmente la hipoteca inversa no está regulada en Colombia, así que tenga mucho cuidado si alguna persona o alguna entidad financiera le ofrece suscribir un contrato de hipoteca inversa, porque estaría frente a una posible estafa.
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