Algunos propietarios al revisar un certificado de tradición y libertad de su inmueble o al percatarse que su vecino está construyendo en un terreno que él sabe que es suyo, debe acudir ante la autoridad correspondiente para solicitar rectificación de área y linderos, ¿Cómo se realiza este trámite?, la respuesta se la damos a continuación.
¿Cuál es el área de un inmueble?
Hay distintas maneras de medir un inmueble:
- Área total: Es la superficie que tiene el lote y el área construida, el cual incluye el área habitable (escaleras, pasillos de ingreso, terrazas, cubiertas, etc.).
- Área construida: Es la superficie total de la vivienda (columnas, estructuras, ductos, etc.).
- Área privada: Es la superficie que cada persona puede usar y pisar, es el espacio que se obtiene al medir dentro de la vivienda.
- Área común: Es el espacio destinado para la diversión de todos en el edificio o conjunto (gimnasio, piscina, cancha de tenis, salón comunal, etc.).
¿Qué son los linderos de un inmueble?
“ Línea de división que separa un bien inmueble de otro, que puede o no estar materializada físicamente.”
¿Cómo hacer la rectificación de área y linderos?
Rectificación administrativa:
- El propietario que nota que el área de su predio no coincide con la que se registró en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble, puede iniciar un procedimiento administrativo de aclaración de área y linderos.
- En caso de realizar este trámite a través de un apoderado, el dueño del inmueble puede otorgar un poder general mediante escritura pública o un poder especial autenticado ante notario donde describa el objeto de la solicitud.
- Se debe hacer una solicitud por escrito señalando claramente su petición y adjuntando los documentos que comprueben su solicitud.
- Radicar la solicitud ante el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o ante la autoridad catastral municipal competente, la cual será la encargada de realizar el estudio técnico y expedir el acto administrativo correspondiente.
- Luego que esta entidad realice este estudio, verificando linderos y medidas del área del inmueble, manifestará si hay un error en la descripción o dimensión del predio.
- La entidad puede hacer la rectificación respectiva, debidamente sustentada en criterios técnicos y en la información oficial de la que dispone en el Catastro.
- El trámite concluye con la expedición de un acto administrativo que establezca si debe hacerse la corrección o actualización del área y los linderos.
- Si se modifica la medición, la persona interesada debe registrar esta decisión ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del lugar donde se encuentra localizado el inmueble.
- Posteriormente, con este registro, se actualizará la información que aparece en el Certificado de Tradición y Libertad y en el resto de documentos oficiales del inmueble.
Rectificación mediante Escritura Pública:
Cuando hay mutuo acuerdo entre los propietarios de los predios colindantes y no existe controversia sobre los límites de los inmuebles:
- Se eleva a Escritura Pública la nueva descripción técnica del predio afectado, se anexa un plano levantado por un topógrafo o ingeniero civil facultado para ello.
- Se registra la Escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del inmueble para actualizar el folio de Matrícula Inmobiliaria.
¿Qué se puede solicitar durante este proceso de rectificación de área y linderos?
- Corrección: Cuando se trate de enmendar errores al describir el inmueble.
- Actualización: Cuando se requiere ajustar el área o los linderos por modificaciones acaecidas con el transcurrir del tiempo.
- Asimismo, deben verificarse los títulos inscritos en el registro y los datos contenidos en las entidades catastrales municipales.
Para concluir, es de vital importancia definir correctamente los linderos de un inmueble, inicialmente, a través de un procedimiento amistoso entre los propietarios del predio afectado y los inmuebles colindantes, en el evento que esto no se logre, se puede acudir ante un centro de conciliación y si no se logra el acuerdo se debe iniciar un proceso judicial de deslinde y amojonamiento para determinar los límites de los predios vecinos.
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