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REGISTRO CIVIL DE MATRIMONIO

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CERTIFICADO DE TRADICION Y LIBERTAD

Hay lectores que van a comprar una casa o van a solicitar un crédito y necesitan respaldar su capacidad de pago, pero no cuenta con la información necesaria para saber cuáles son las características exactas de la vivienda que le están ofreciendo o si quien se presenta como dueño es en efecto esa persona, tampoco saben cuál es el documento que además de certificar la propiedad de una casa o apartamento también indica si sobre ese inmueble recae alguna medida o limitación legal que impida optar a un crédito hipotecario.

Para estos casos y otros más, usted necesita el certificado de tradición y libertad de ese predio o inmueble que está negociando o que le servirá como respaldo y aquí encontrará toda la información necesaria sobre el certificado, como por ejemplo: qué es, cuáles son sus características, para que sirve y cómo solicitarlo, además, conocerá toda la información que puede contener un certificado y cómo interpretarla para su beneficio.

PARTE CONCEPTUAL

QUE ES EL CERTIFICADO DE TRADICION Y LIBERTAD

Es un documento público que da fe sobre la situación jurídica de un predio o inmueble, indica quién es su propietario actual, y de ser el caso, también señala quiénes han sido sus propietarios anteriores, igualmente expresa las características del bien.

CARACTERISTICAS CERTIFICADO DE TRADICION Y LIBERTAD

En el certificado de tradición y libertad se pueden observar los distintos modos en que ha sido adquirido el dominio de un bien, es decir, el derecho de uso y disposición que se tiene sobre un predio o inmueble. Y aún cuando tengamos una idea de la información que nos encontremos en dicho documento, no hay claridad en algunos aspectos, por eso a continuación exponemos las características del certificado de tradición y libertad:

  • Es público porque es emitido por un ente público, permitiendo que ese documento sea consultado por cualquier persona natural o jurídica.
  • Es auténtico porque existe certeza de la autoridad que lo emite, lo que da validez a la información que contiene.
  • La información nace desde la apertura del folio de matrícula inmobiliaria, de un predio o inmueble, ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
  • El certificado es la reproducción fiel y total de las inscripciones contenidas en el folio de matrícula inmobiliaria. Por lo tanto, cuando la matrícula inmobiliaria se encuentre sometida a un trámite de actuación administrativa o judicial o de cualquiera otra índole, se expedirá el certificado de tradición y libertad con la nota correspondiente que refleje dicha situación.
  • Debido a su naturaleza el certificado es cambiante, ya que se nutre con cada registro que afecte a la propiedad.
  • Muestra cronológicamente el historial de todos los sucesos registrados.
  • La fecha y hora de emisión del certificado será la misma en la que sea procesada su solicitud.
  • No tiene un periodo de vigencia cierto, si bien la información que contiene está actualizada al momento que se expide, la ley establece que su vigencia está limitada a la fecha y hora de su solicitud. Es decir, que la información que certifica ese documento es plenamente vigente para el momento de su expedición, pero, al día siguiente puede dejar de serlo si un nuevo suceso es registrado.

PARA QUE SIRVE EL CERTIFICADO DE TRADICION DE LIBERTAD

El certificado de tradición y libertad principalmente ayuda a conocer la información completa de un predio o inmueble. Gracias a este documento se puede saber todos los datos legales de esa propiedad, desde su primer registro hasta las modificaciones y demás características que tenga en la actualidad.

Ahora bien, esa información es importante, por lo tanto, el certificado de tradición y libertad sirve para:

  • Consultar la información relevante de una casa o predio que nos interesa comprar, así podremos saber si la persona con la que hacemos negocio es el legítimo dueño y si la propiedad cumple con todas las características ofrecidas. De esta manera evitamos ser estafados.
  • Identificar si un inmueble, sobre el cual se quiere ejercer una acción legal, tiene alguna limitación de dominio, es decir, que se esté ejerciendo sobre el inmueble un derecho que impide que podamos ejercer nuestra acción. Por lo tanto, primero se debe cancelar ese acto que limita la disposición del bien.
  • Como requisito para solicitar un crédito en un banco, así podremos respaldar nuestra capacidad de responder al pago del préstamo.
  • Para cualquier otro fin comercial o como documentación requerida para un trámite en específico.

QUE INFORMACION CONTIENE EL CERTIFICADO DE TRADICION Y LIBERTAD

El certificado recopila todas las inscripciones que hay en la matrícula inmobiliaria de una propiedad, así que, la información que podemos encontrar ahí es variada, como por ejemplo:

  • La identidad completa del actual propietario o copropietarios (nombres, apellidos, cédula de ciudadanía, etc.), igualmente podemos encontrar la identificación de cada uno de los propietarios anteriores en caso de haberlos.
  • La especificación de la construcción, se refiere a si la propiedad es una casa, un apartamento, una finca, un lote o un depósito, entre otros. 
  • El tiempo de uso del inmueble, hace referencia a los años de antigüedad de la propiedad.
  • El modo en que fue adquirido el predio o inmueble, pudo ser a través de:
  • Compraventa: cuando una o varias personas deseen enajenar una propiedad que se encuentra a su nombre, es decir, que quede a nombre de otra persona a cambio de una suma determinada de dinero.
  • Sucesión: cuando fallece una persona, todos sus bienes son adjudicados a los herederos, para ello se debe realizar el proceso de sucesión. Si no existe testamento, los bienes se reparten por igual entre los herederos.
  • Donación: cuando una persona le transfiere un bien inmueble a otra bajo el común acuerdo y de manera gratuita e irrevocable.
  • Prescripción adquisitiva: cuando se adquiere legalmente la calidad de propietario de un inmueble que es ajeno, gracias al paso del tiempo y al cumplimiento de los requisitos que exige la ley.
  • Descripción de la propiedad, se refiere a si el predio o inmueble se encuentra sujeto a:
    • Régimen de propiedad horizontal: es una forma especial de uso y disposición de una vivienda (apartamento o casa), dentro de un grupo de propiedades (edificio o conjunto cerrado), con un ingreso y salida común para todos los propietarios, quienes tienen derechos y deberes de propiedad exclusiva sobre sus respectivas viviendas, y derechos y deberes de copropiedad sobre las áreas comunes.
    • Englobe: es un acto a través del cual el dueño de inmuebles colindantes (vecinos), los une para conformar un solo globo (conjunto). El englobe sólo pueden realizarlo quienes aparezcan como propietarios.
    • Desenglobe: es un acto con el cual el dueño de un terreno comienza a dividirlo en varias fracciones o lotes, estableciendo claramente sus delimitaciones.
  • Limitaciones de dominio, se refiere a aquellos actos que limitan el uso y disposición de la propiedad y hasta que no sean cancelados, con el cumplimiento de cierto requisito, plazo o condición, no se podrán ejercer otros actos o acciones sobre el inmueble. Algunos de esos actos son:
    • Afectación a vivienda familiar: se utiliza para proteger a una única vivienda de embargos, remates o cobros, mientras el inmueble esté bajo esta protección no podrá ser vendido ni donado.
    • Patrimonio de familia: es una protección contra medidas cautelares de embargo, secuestro o remates, mientras esté vigente la medida el inmueble tampoco se podrá vender. Se puede constituir sobre varios inmuebles, siempre y cuando, la persona interesada sea la propietaria del 100% del inmueble y que éste no supere los 250 salarios mínimos vigentes.
    • Usufructo: consiste en el uso y disfrute de un inmueble sin ser el dueño, es decir, el propietario de una vivienda le permite a otra persona, por medio de documento público, que habite y disfrute el bien por un tiempo determinado o hasta su fallecimiento, sin tener que pagar arriendo o alguna otra compensación.
    • Nuda propiedad: al constituir el usufructo automáticamente surge la nuda propiedad, y ésta consiste en el derecho de disposición que se tiene sobre un bien (para ser vendido, hipotecado, embargado o rematado), pero sin la facultad de poder usarlo o disfrutarlo mientras dure el usufructo.
    • Fideicomiso civil: consiste en transferir la propiedad de un bien a otra persona con la condición de que primero se cumpla un determinado tiempo o pase un hecho o acto en específico. Hasta que dicho momento o condición no se cumpla, no será transferida la propiedad del bien.
  • Medidas cautelares a la propiedad, se refiere a las decisiones judiciales que buscan asegurar el pago de aquellas obligaciones incumplidas, cómo por ejemplo:
    • Embargo de bienes: el propietario no podrá hacer uso y disposición de los bienes que le embarguen, ya que estarán excluidos de cualquier transmisión comercial y si el propietario no paga, los bienes embargados serán rematados para pagar a su acreedor.
    • Secuestro de bienes: consiste en la custodia de una propiedad que se disputan dos o más personas, cuando alguno de ellos obtenga la decisión judicial a su favor, la persona que resguarda el bien deberá entregárselo.
    • Demanda civil: no deja el bien fuera del comercio, pero quien compre una propiedad con una demanda civil inscrita deberá asumir las consecuencias de ella.
  • Gravámenes a la propiedad, se refiere a las obligaciones o cargas que se le imponen a una propiedad para asegurar el cumplimiento de una obligación, tales como:
    • Hipoteca: se utiliza para garantizar el pago de una deuda.
    • Valorización: es la compensación que una persona natural o jurídica paga al Estado obligatoriamente, por la realización de una obra pública que le generará beneficios especiales a su propiedad.

    Igualmente, aparecerá en el certificado de tradición y libertad cualquier otro acto o derecho que afecte a la propiedad y que, por mandato legal, debe ser inscrito en la respectiva matrícula inmobiliaria.

    COMO LOGRAR UN MEJOR ENTENDIMIENTO DEL CONTENIDO DEL CERTIFICADO DE TRADICION Y LIBERTAD

    Si usted no ha tenido la oportunidad de tener un certificado de tradición y libertad en sus manos, pero necesita solicitar uno por motivos de algún trámite o negociación pendiente, puede seguir las siguientes recomendaciones para que tenga una mayor comprensión o entendimiento de la información que va encontrar en ese documento. Recuerde que el certificado contendrá toda la información legal del predio o inmueble de su interés desde la fecha de apertura del folio de matrícula hasta el día en que es expedido por la Oficina de Registro Instrumentos Públicos, por ende, es importante que usted realice las siguientes observaciones:

    • Confirmar los datos: debe verificar que tanto el número de matrícula inmobiliaria, como la dirección del predio y la referencia catastral sean iguales a los datos del inmueble de su interés. Si tiene a la mano la escritura pública del bien o la factura del impuesto predial podrá comparar la información.
    • Corroborar que el estado del folio de la matrícula inmobiliaria está activo: de no estarlo, debe verificar si el inmueble ha sido englobado o desenglobado, y de ser así, debe ubicar el nuevo número de matrícula inmobiliaria.
    • Identificar el predio o inmueble: en la sección cabida y linderos se especifica el tipo de bien, es decir, si es un apartamento, casa, garaje, depósito, local comercial o un lote de terreno, entre otros. Es importante observar si ese inmueble se encuentra asociado a otro bien porque de ser así se debe analizar cada una de las matrículas asociadas. Un ejemplo común de asociación de bienes lo constituye un apartamento más un garaje y un depósito, donde cada uno de estos tiene su propia matrícula inmobiliaria.
    • Leer cada una de las anotaciones: cada registro que afecte la propiedad constituirá una anotación en su certificado de tradición y libertad. Así que, cada anotación se encontrará de manera enumerada, el historial le permitirá apreciar con facilidad si una anotación, que en un momento determinado limitó el dominio del bien, ya fue cancelada con otra anotación.
    • Identificar al actual propietario: las anotaciones van en orden cronológico por eso la última anotación, con la cual fue transferido el derecho de dominio, nos indicará quién o quiénes son los actuales propietarios del bien. También indica el modo en que fue adquirido el derecho, cómo por ejemplo, si fue adquirido por medio de una compraventa, sucesión, donación, entre otros. Esté pendiente, porque en esa misma anotación encontrará todos los datos de la escritura pública (número de la escritura, fecha y notaría en la cual reposa), con la cual se formalizó la adquisición.
    • Verificar si hay vigente alguna limitación al dominio: recordemos que hay varias figuras jurídicas que limitan el uso y la disposición de un bien, cómo por ejemplo: la afectación a vivienda familiar, el patrimonio de familia, el usufructo, etc. Debemos establecer si existe una de esas limitaciones y si ya fue o no cancelada. Es importante esa información porque puede afectar la continuidad en una negociación.

    CUAL ES EL TIEMPO DE VIGENCIA DE UN CERTIFICADO DE TRADICION Y LIBERTAD

    Comúnmente el certificado de tradición y libertad es solicitado con una vigencia no mayor a 30 días de expedido. Recordemos que cada vez que se realiza un trámite se exige que los documentos que se entreguen no tengan mucho tiempo de haber sido despachados por las autoridades competentes, ya que después de cierta fecha no son útiles para esa diligencia. 

    Pero el caso del certificado de tradición y libertad es especial, ya que según el artículo 72 de la Ley 1579 de 2012: «…los certificados de tradición y libertad sobre la situación jurídica de los inmuebles, se expiden en tiempo real respecto de la fecha y hora de su solicitud, su vigencia se limita a una y otra».

    Esto quiere decir que el certificado de tradición y libertad no tiene un periodo de vigencia extenso, por el contrario, según la norma anterior la vigencia de este documento se limita a la fecha y hora de su solicitud. Y aun cuando esta característica no afecta su validez, si puede generar cierta inquietud en relación con la información que consta en el certificado, la cual pudo haber sufrido un cambio desde el momento en que fue emitido el documento hasta la fecha en que es consignado como requisito. Esto se debe a que la situación jurídica del inmueble pudo alterarse con el registro de un nuevo derecho o acción que la afecte, y es que no se debe olvidar que cualquier persona puede solicitar el certificado de tradición y libertad de un predio o inmueble, por lo tanto, no se podría saber a ciencia cierta si surgió una nueva modificación en la información.

    TRAMITES

    QUIEN PUEDE SOLICITAR EL CERTIFICADO DE TRADICION Y LIBERTAD

    Cualquier persona natural o jurídica, así no sea el propietario, puede solicitar el documento sin problema alguno. Sólo es necesario que esté interesada en conocer toda la información legal sobre un predio en particular, así que, si usted está interesado en comprar una vivienda y quiere tener una mayor seguridad en la negociación, tranquilamente puede solicitar el certificado de tradición y libertad de esa propiedad.

    COMO SE OBTIENE EL CERTIFICADO DE TRADICION Y LIBERTAD

    La solicitud del certificado se puede efectuar de manera presencial o virtual.

    De manera presencial: se debe acudir a una sede de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos autorizada por la Superintendencia de Notariado y Registro de Colombia, de un Cade o Supercade. El solicitante deberá presentar:

    • Su cédula de ciudadanía, ya que sus datos quedarán registrados. 
    • El número de matrícula inmobiliaria de la vivienda o predio. La matrícula inmobiliaria es el número que identifica a cada predio ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Y,
    • Cancelar los gastos que genere el trámite, vigentes en el momento.

    Si no conoce el número de la matrícula inmobiliaria, también puede aportar el nombre y número de cédula de ciudadanía del propietario. Ahora bien, si no cuenta con esa información, podrá encontrar el número de la matrícula en:

    • El impuesto predial o escritura pública de la propiedad.
    • La Consulta de Índices de Propietarios, aportando al menos la dirección del predio.

    De manera virtual: para solicitar el certificado de tradición y libertad debe ingresar en el sitio web de la Superintendencia de Notariado y Registro de Colombia: https://snrbotondepago.gov.co/certificado

    Debe poseer un usuario para poder realizar el trámite, si aún no lo tiene debe presionar el botón «Registrarme», pero, si ya lo tiene entonces presione el botón «Ingresar». 

    Es importante que tenga toda la información a la mano y plena seguridad de que son los datos correctos porque si ingresa la información de otro inmueble el sistema no le devolverá el monto pagado.

    Acuérdese de diligenciar todos los espacios en el sistema, el dato primordial es el número de matrícula inmobiliaria del inmueble, en caso de no tenerlo, puede generar en la misma página una Consulta de Índices de Propietarios, sólo debe ingresar el número de identificación del dueño del predio o inmueble.

    La página web le indicará cuales son las formas de pago disponibles y después de que su pago haya sido procesado recibirá el documento en un archivo pdf.

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