La compraventa es uno de los actos jurídicos (contratos) más habituales en las notarías, por medio de éste una persona se convierte en dueña de un inmueble, pero, previamente, es recomendable hacer una promesa de compraventa que sirva como garantía para que el vendedor le mantenga las condiciones del negocio al comprador, no se lo ofrezca a otra persona, ni le cambie el precio al predio.
¿Qué es la promesa de compraventa?
Como se dijo en uno de nuestros artículos: “Es un contrato por el cual las partes se obligan dentro de cierto lapso de tiempo a celebrar un contrato futuro determinado.
La promesa se firma con la intención de garantizar el cumplimiento a futuro del contrato de compraventa.”
¿Cuáles son los requisitos de la promesa de compraventa?
Requisitos mínimos:
El artículo 1611 del código civil establece los requisitos:
- La promesa de compraventa debe constar por escrito, porque las promesas verbales no son válidas.
- Nombre de las partes, número de sus documentos de identificación y estado civil señalando si la sociedad conyugal, en caso de existir, se encuentra vigente o liquidada (en caso de divorcio o cesación de efectos civiles de matrimonio religioso).
- Que quienes suscriben la promesa de compraventa sean personas con capacidad legal y que se trate de un objeto lícito.
- Detallar el compromiso de venta y compra (Transferencia de dominio, uso y goce del inmueble).
- Describir los linderos del inmueble y dar la identificación de éste (Dirección, Matrícula Inmobiliaria, Cédula Catastral, especificar si pertenece al régimen de Propiedad Horizontal).
- En caso que la venta sea parcial, en la promesa de compraventa se debe especificar los linderos del lote de mayor extensión, los linderos del lote objeto de la compraventa, los linderos del lote que se reserva el vendedor.
- Señalar el modo como el promitente vendedor del predio en venta lo adquirió (Señalar si fue por compraventa, por donación, por permuta, por sucesión, etc., colocando el número de la escritura, la notaría donde se realizó el acto jurídico, el número de matrícula inmobiliaria y la oficina de registro donde se hizo la inscripción de la escritura.
- Colocar la cláusula donde se diga que el Promitente Vendedor entregará el inmueble libre de gravámenes como hipotecas, embargos, usufructos, demandas civiles, patrimonio de familia y, en general, de toda limitación de dominio.
- Señalar el precio del predio y la forma en que se pagará (Anotar si hay un crédito hipotecario para la adquisición de éste).
- Determinar el tipo y el porcentaje de arras.
- Establecer el pago de gastos notariales y qué pagará cada una de las partes.
- Manifestar que la escritura que protocoliza esta promesa de compraventa se firmará en la Notaría (número de la notaría donde se formalizará la compraventa, la hora y la fecha que estipulan las partes para ello.
Muchos usuarios nos preguntan si es necesario autenticar la promesa de compraventa y, aunque no es requisito como tal del Código Civil Colombiano, sí lo recomendamos que se haga porque esto le otorga validez jurídica al contrato.
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