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Estimados lectores sean bienvenidos a nuestro blog, una vez más estamos aquí para presentarles de forma clara y sencilla los trámites que ustedes pueden realizar con nosotros, es por ello que su Notaría 19 de Bogotá les trae en esta ocasión el tema de compraventa en respuesta a sus solicitudes por cuanto aún hay aspectos que no han sido tratados en nuestras publicaciones anteriores. Pero antes de continuar, les recordamos que la compraventa no es más que un negocio que se da entre dos personas donde una vende algo mientras que la otra compra ese algo a cambio del pago de un dinero.

Pero, se deben cumplir con ciertas formalidades para que esa negociación tenga plena validez jurídica ante las demás personas y ante las instituciones del Estado colombiano.

Por eso, en la presente publicación le indicaremos todos los pasos que usted debe realizar para que pueda tramitar con nosotros una compraventa con plena validez legal, igualmente les mostraremos los fundamentos y características básicas que tiene la compraventa lo cual puede resultar un poco amplio por eso le pedimos que se ponga cómodo y nos acompañe a desarrollar este tema.

Índice de contenido

  • ¿Qué es la compraventa?
  • Requisitos para suscribir un contrato de compraventa.
  • ABC del trámite notarial para firmar un contrato de compraventa.
  • Obligaciones del vendedor.
  • Obligaciones del comprador.
  • Consecuencias del incumplimiento de las obligaciones del vendedor.
  • Consecuencias del incumplimiento de las obligaciones del comprador.
  • Datos de interés.
  • Tenga en cuenta.
  • Contenido relacionado.

 

¿Qué es la compraventa?

El concepto legal de compraventa lo encontramos en el artículo 1849 del Código Civil, el cual nos indica que: “La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio”.

De la anterior definición, tenemos que la compraventa es:

  • Un contrato, es decir, un acuerdo de voluntades entre dos o más personas que se comprometen a cumplir con una serie de condiciones. Dicho acuerdo, debe cumplir con todas las formalidades que establece la ley para que pueda tener plena validez jurídica ante terceras personas y antes los entes públicos del Estado.
  • Donde intervienen dos partes, una con la obligación de dar una cosa y la otra con la obligación de pagar un monto determinado de dinero.
  • Quien tiene la obligación de dar la cosa se le llama vendedor, mientras que, quien tiene la obligación de dar el dinero se le conoce como comprador.
  • El precio es el valor de la cosa y se expresará en la moneda de circulación nacional, es decir, los precios deben estar colocados en pesos colombianos. Así que, si por algún motivo la cosa que se pretende vender se encuentra avaluada en moneda extranjera, en el contrato de compraventa se deberá anotar su equivalente en pesos colombianos. No hay que olvidar que el precio será acordado por las partes antes de la celebración de la compraventa.

Requisitos para suscribir un contrato de compraventa.

Recuerde, en la Notaría 19 de Bogotá estaremos encantados de poder atenderle y prestarle toda nuestra valiosa colaboración para que usted pueda realizar este trámite lo más rápido posible. Los documentos que les solicitaremos son los siguientes:

  • Copia del documento de identificación de cada uno de los firmantes.
  • Copia simple de la escritura pública del bien que se va a vender.
  • En caso de que el bien sea un inmueble, adicionalmente se deberá consignar:  
  • Copia del pago del impuesto predial del año en curso.
  • Paz y salvo de valorización, cuando sobre el inmueble recaiga el impuesto por valorización.
  • Paz y salvo de administración, si el inmueble pertenece al régimen de Propiedad Horizontal.
  • El respectivo certificado de tradición y libertad con fecha no mayor a 30 días.
  • En caso de que la cosa sea un vehículo, también se deberá consignar:
  • Actual tarjeta de propiedad.
  • Si el vehículo es importado, se deberá consignar los respectivos datos de importación y legalización del vehículo.
  • Sacar improntas.
  • Diligenciar el formulario de traspaso y autenticarlo.
  • Consignar el poder, si el vendedor otorgó poder especial al comprador para que éste realice las gestiones del traspaso ante la SIM de Bogotá (Servicios Integrales para la Movilidad).
  • Si alguno de los firmantes actúa como apoderado, se deberá consignar el respectivo poder especial o general que lo autorice. Si el poder que se presenta es especial, este debe contener la información específica del trámite que se va a realizar. En caso de presentar un poder general, y dependiendo de la fecha en que fue otorgado, se solicitará el respectivo certificado de vigencia (documento que expide el Notario que inicialmente otorgó el poder), para hacer constar que dicho poder no ha sido alterado o modificado, e incluso, permite saber si el poder aún no ha sido revocado.

ABC del trámite notarial para firmar un contrato de compraventa.

Tengan la tranquilidad que así como el Notario, todos las personas que trabajan arduamente en la Notaría 19 de Bogotá le prestarán un servicio profesional y acorde con sus requerimientos. Así que, a continuación lo invitamos a leer el paso a paso para que tramite cómodamente con nosotros su contrato de compraventa.

Lo primero, es acudir personalmente ante el Notario 19 de Bogotá con todos los recaudos anteriormente mencionados e identificarse plenamente. En caso de que una de las partes sea representada por su apoderado, igualmente se deberán cumplir las condiciones ya expuestas.

Después de revisar que se cumple con todos los requisitos, se procederá a elevar a escritura pública el contrato de compraventa. En ella se colocarán los datos de las partes, como lo son: sus nombres, sus apellidos, sus estados civiles, los domicilios y sus edades. También se indicarán las características específicas, señas o condiciones de la cosa que se vende.

Se estipulará el monto exacto del precio de la cosa que se vende, así como, el tiempo y lugar del pago.

Una vez diligenciado el documento, se leerá todo el escrito para que las partes puedan aclarar, modificar o corregir lo que consideren necesario.

El Notario procederá a indicar todas las observaciones de ley y sólo después de que las partes manifiesten estar conformes con lo expuesto es que se procederá a firmar la escritura pública.

Igualmente el Notario firmará el documento en señal de autorización.

Posteriormente, se procederá a cancelar los gastos correspondientes al trámite notarial y en cuestión de minutos se hará entrega de las respectivas copias de la escritura pública a los interesados.

Recuerde que posterior a su entrega, la escritura pública debe ser debidamente registrada ante el ente competente para que tenga plena validez frente a terceras personas y ante el Estado colombiano.

Obligaciones del vendedor.

Con el contrato de compraventa, el vendedor asume las siguientes obligaciones generales:

  • La entrega o tradición de la cosa vendida, es importante apreciar en conjunto las dos palabras anteriores ya que si nada más nos quedamos con la definición de “entrega”, entonces el vendedor solo debe dar el bien vendido y ya. De ser así las cosas, un contrato de compraventa sólo consistiría en transmitir de una persona a otra la tenencia de algo, pero no es así, ya que el deber del vendedor va más allá de eso y por ende la ley hace uso de la palabra “tradición” la cual es definida como un modo de adquirir el dominio de las cosas, es decir, el derecho de poseer, gozar y disponer de ellas, lo que comúnmente se conoce como tener la propiedad de un bien. Por lo tanto, el vendedor cumplirá con su obligación cuando efectivamente transmita la tenencia del bien y el derecho de propiedad que recae sobre él.
  • Entregar la cosa vendida inmediatamente después de formalizado el contrato, salvo que se hubiese estipulado un plazo para la entrega. 
  • Entregar la cosa específicamente descrita en el contrato, es decir, el vendedor no puede entregar un objeto distinto o uno parecido pero no exacto al descrito en el contrato de compraventa.
  • Pagar los costos que fuesen necesarios para poder poner la cosa vendida a disposición del comprador.
  • El saneamiento de la cosa vendida, este punto es un poco amplio por lo que en esta publicación solo nos limitaremos a expresar que el saneamiento consiste en la acción de reparar o remediar algo. Por lo tanto, el vendedor tendrá el deber de no desamparar al comprador y remediar cualquier situación que se presente cuando éste no pueda poseer de forma regular y pacífica la cosa vendida. El comprador no podrá ejercer una posesión regular, pública y pacífica cuando el bien esté:
    • Enajenado, es decir, que ya haya sido vendido, donado o cedido a otra persona sin haber sido notificada tal situación.
    • Que ya esté comprometido con la firma de otra promesa de compraventa.
    • Con una limitación al uso y disposición de la propiedad (afectación a vivienda familiar, patrimonio de familia, usufructo, nuda propiedad, fideicomiso civil).

Obligaciones del comprador.

Igualmente el comprador tiene el deber de cumplir con ciertas obligaciones generales, las cuales son:

  • Pagar el precio acordado en el contrato de compraventa.
  • Pagar dicho monto de dinero en el lugar y tiempo estipulado en el contrato, pero si no se hubiese pactado esa formalidad, el comprador podrá pagar el precio en lugar y tiempo que se disponga para la entrega de la cosa vendida.
  • Dada la situación en la que el comprador incurra en demora para recibir la cosa vendida, éste tendrá la obligación de pagar al vendedor, de ser el caso, los costos que surjan por concepto del alquiler del depósito en donde se encuentre almacenada la cosa vendida.

Consecuencias del incumplimiento de las obligaciones del vendedor.

Si el vendedor incumple con sus obligaciones, surgen para el comprador los siguientes derechos:

  • El comprador tendrá el derecho a decidir si continúa con el contrato de compraventa o desiste de él, si la entrega de la cosa vendida se retrasa por culpa del vendedor. En ambas decisiones, el comprador también tendrá el derecho de solicitar que el vendedor lo indemnice por todos los perjuicios que la demora le hubiese ocasionado.
  • El comprador tendrá el derecho de poner el precio bajo el resguardo de la autoridad competente, si el vendedor realiza alguna acción que perturbe la posesión de la cosa vendida o se demuestre que existe una acción judicial en contra de ella sin que el vendedor lo hubiese notificado oportunamente. El precio quedará en resguardo hasta que el vendedor cumpla con su obligación de hacer cesar la perturbación o se emita una sentencia que favorezca al comprador.

Consecuencias del incumplimiento de las obligaciones del comprador.

Si el comprador incumple con sus obligaciones, se derivan para el vendedor los siguientes derechos:

  • El vendedor tendrá el derecho a exigir el precio de la cosa vendida o la resolución de la venta, si el comprador se constituye en mora en el pago del precio. Es decir, si el comprador se retrasa de manera injustificada o con intención en el pago del dinero, el vendedor tendrá el derecho a exigir judicialmente que se le pague la totalidad del monto pactado o que se deje sin efecto el contrato de compraventa, pero además, el vendedor también tendrá el derecho de solicitar al comprador que lo indemnice por todos los perjuicios que le hubiese ocasionado la mora.

Datos de interés.

  • Abogado: se recomienda solicitar la asesoría de un abogado porque hay detalles que pueden ser pasados por alto si no se cuenta con la asistencia legal adecuada. En la Notaría 19 de Bogotá con gusto le brindaremos la mejor asesoría legal del país.
  • Duración del trámite: el tiempo de atención al cliente dependerá de las condiciones de cada caso.
  • Costo del trámite: genera costos por concepto de trámites notariales.

Tenga en cuenta.

Si usted tiene el interés de comprar una casa, un apartamento o incluso un vehículo, puede solicitar, por su tranquilidad, la firma de una promesa de compraventa a la persona que le está vendiendo esos bienes. Sin embargo, es importante aclarar que ninguna persona está obligada a suscribir una promesa de compraventa, pero en el caso de que usted si desee hacerlo, entonces tiene toda la libertad de planteárselo a la otra persona y dada la situación de que ésta se niegue a firmar por simple desconocimiento, solo debe indicarle que una promesa de compraventa es un compromiso que ambos van a asumir con el fin de garantizar la futura celebración del contrato de compraventa. Ahora bien, si el vendedor aún no está seguro, por favor dígale que ese compromiso funciona como una protección legal para ambos puesto que cada uno va a asumir ciertas obligaciones en caso de incumplimiento del trato. Además, en el documento se va a estipular la fecha en que deben acudir a la Notaría, por lo tanto, ambos sabrán el día exacto en que se formalizará la compra de esa casa, apartamento o vehículo que han negociado.

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