Aspectos generales de la nuda propiedad.

Por nuda se entiende desnudo (falto o carente de algo), y por propiedad se entiende el derecho de poseer algo y poder disponer de ello dentro de los límites legales (Real Academia Española).

En el escrito ¿Cómo entender el usufructo y sus derechos?, se plasmaron algunas consideraciones sobre la nuda propiedad, como por ejemplo, que esta figura jurídica surge al momento de constituirse el usufructo y consiste en el dominio legal del bien, pero sin la facultad del goce y disfrute de éste. Primeramente, hay que entender;

¿Qué es el dominio legal del bien?

El dominio (como también es conocida la propiedad), se encuentra previsto en el artículo 669 del Código Civil, y es definido como el derecho real de una cosa corporal (bien), para gozar y disponer de ella, así mismo, señala que la propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad.

¿Qué se entiende por nuda propiedad?

Es el dominio legal que se tiene sobre un bien una vez constituido formalmente un usufructo, en dicho proceso se transfiere la facultad de uso y disfrute del bien a otra persona.

¿Cuál es la función de la nuda propiedad?

La nuda propiedad además de acreditar a quien pertenece un bien en usufructo, permite al nudo propietario vender el derecho sobre aquel. El nudo propietario es la denominación que recibe el poseedor de ese derecho real.

¿La nuda propiedad se puede transferir?

Por supuesto, al ser un derecho que implica la disposición de un bien, la nuda propiedad puede transferirse por acto entre vivos, como la venta del derecho, y por causa de muerte, entiéndase, por sucesión.

¿Qué pasa si el nudo propietario quiere vender su derecho?

Dado el caso de que eso ocurra, el usufructuario, quien es la persona que posee el derecho del usufructo, tendrá la prelación ante la compra del bien, es decir, gozará del beneficio de tener la primera opción de compra, pero esto no sólo ocurrirá si se realiza una venta, el usufructuario también tendrá prelación en caso de un eventual remate del bien.

¿Qué ocurre si no es el usufructuario quien compra el bien?

Si es una tercera persona quien adquiere el derecho del bien constituido en usufructo, el usufructuario puede estar tranquilo, ya que por ley, el nuevo nudo propietario debe respetar el derecho de usufructo por el tiempo estipulado o hasta que el usufructuario fallezca. Lo mismo ocurrirá, si el nuevo nudo propietario adquiere ese derecho a través de un remate o como parte de una herencia.

¿Por qué constituir una nuda propiedad?

La nuda propiedad no se constituye directamente, queda claro que esta figura jurídica surge a raíz de la constitución de un usufructo sobre un bien. Ahora, las razones por las cuales se constituya un usufructo pueden ser distintas. Un motivo viable es para evitar que los hijos pasen por un proceso de sucesión. Otro posible motivo, es para vender la vivienda sin tener que dejar de vivir en ella.

Para no causar confusión sobre éstas posibles razones, desarrollemos dichos planteamientos:

a.- ¿Cómo se evita que los hijos pasen por un proceso de sucesión?

Si una persona, que no tiene pareja pero si tiene hijos, cuenta con una vivienda como única propiedad y desea evitar que sus hijos pasen por un proceso de sucesión, puede constituir un usufructo vitalicio sobre la casa. Donde él quede como usufructuario y sus hijos sean los nudos propietarios. Esa persona podrá hacer uso y disfrute del bien hasta el día de su muerte y una vez extinguido el usufructo, los hijos pasarán a tener dominio pleno sobre la casa sin tener que iniciar un proceso de sucesión. Y como segunda alternativa;

b.- ¿Se puede vender la casa y aún seguir viviendo en ella?

Si y hasta que fallezca, una persona con vivienda propia que necesite de capital, pero no desea vender o arrendar ni tampoco quiera adquirir un crédito o hipotecar el bien, puede constituir un usufructo vitalicio sobre su casa para así poder vender por un precio razonable la nuda propiedad a un tercero mientras ella conserva el uso y disfrute sobre el bien. Es decir, esa persona venderá su casa pero podrá seguir viviendo en ella hasta que muera, además, recibirá un cantidad de dinero considerable libre de obligaciones. Y al igual que en el primer caso, una vez fallecido el usufructuario, el nudo propietario asumirá el dominio pleno sobre el bien.

¿Qué significa el dominio pleno sobre el bien?

Se refiere a que el nudo propietario, una vez extinguido el usufructo, podrá disponer plenamente del bien para usarlo, cederlo, arrendarlo, hipotecarlo, permutarlo o venderlo sin restricción alguna.

En conclusión, la nuda propiedad es aquel derecho sobre un bien constituido en usufructo que no permite hacer uso o disfrute de él, y en el caso particular de constituirse sobre una vivienda, el nudo propietario no podrá acceder a dicho inmueble sin consentimiento del usufructuario. Tal dominio podrá transferirse por venta o por sucesión, pero en ningún momento el usufructuario perderá su derecho.

Y las situaciones arriba mencionadas sólo fueron planteadas como posibles razones para constituir un usufructo, no obstante, permiten apreciar cómo puede operar la nuda propiedad.