En un artículo anterior de nuestro blog hablamos sobre qué tan legal es que los administradores impongan sanciones, pues, en muchos edificios y conjuntos residenciales, hay administradores que se exceden en sus funciones y, algunas veces, llegan a ocasionar daños y perjuicios al copropietario y/o residente afectado, por lo que nuestro tema de hoy es la responsabilidad civil del administrador de P.H.
¿Qué tipo de responsabilidad tiene el administrador de P.H.?
El artículo 50 de la Ley 675 de 2001, Régimen de Propiedad Horizontal, señala que la responsabilidad del administrador de una Propiedad Horizontal es que debe responder por todos los perjuicios que se le causen a la copropiedad como persona jurídica y responde por culpa leve por incumplimiento o por la extralimitación de sus funciones; no se determinan los tipos de responsabilidad ni el procedimiento para resarcir los perjuicios o la imposición de sanciones.
Igualmente, el artículo 51 de la misma ley establece que el administrador tiene facultades de ejecución, representación, conservación, recaudo y tiene a su cargo la responsabilidad de la contabilidad, además de enumerar cada una de las funciones que le corresponden.
¿Qué tipo de responsabilidad se deriva de la administración de la P.H.?
Responsabilidad civil: Se refiere a las conductas ilícitas del administrador que ocasionan daño a terceros y que hace que éste se obligue a indemnizar los perjuicios derivados de su comportamiento como son el incumplimiento de un contrato (Prestación de Servicios), de las obligaciones legales o cuasicontractuales, el delito, el cuasidelito:
- Responsabilidad civil contractual: Se origina por el incumplimiento parcial, total, defectuoso o tardío de las obligaciones que tiene el administrador de la P.H. y que derivan del contrato, por lo cual debe reparar los perjuicios causados con su comportamiento.
- Responsabilidad civil extracontractual: A pesar que la Propiedad Horizontal es responsable por los daños que ocasionen sus dependientes como es el caso del administrador, en el evento en que tenga que pagar perjuicios a un tercero puede exigir, a su vez, que el administrador que ha tenido una conducta por fuera de sus funciones, la tenga que indemnizar.
¿Cuál es el procedimiento para que el administrador indemnice los perjuicios?
- El artículo 58 de la Ley 675 de 2001 establece que en caso de conflicto por causa de la aplicación o interpretación de la ley o del reglamento de P.H., entre propietarios y/o residentes de la Copropiedad con el administrador, se puede acudir ante el Comité de Convivencia, a mecanismos alternos de solución de conflictos o al Juez Civil Municipal.
- Para que se inicie la acción indemnizatoria contra el administrador, se debe iniciar un proceso verbal sumario en única instancia del artículo 368 del Código General del Proceso.
- Antes de iniciar el proceso verbal, se debe realizar la conciliación extrajudicial, que es un requisito de procedibilidad, para lo cual se puede acudir ante un Centro de Arbitraje, Cámaras de Comercio, cualquier despacho judicial, o Centros de Conciliación de las universidades.
Temas relacionados: