Muchas veces en un contrato de arrendamiento de vivienda el mayor problema es sacar del inmueble al arrendatario incumplido que por diversas causas se ha convertido en un “dolor de cabeza” para el arrendador, por ello, el tema de hoy es el proceso de restitución del inmueble arrendado.
¿Qué reglas se aplican para que el arrendador demande la restitución del inmueble arrendado?
El artículo 384 del Código General del Proceso estipula que:
- La demanda: Con ésta deben adjuntarse las pruebas documentales del contrato de arrendamiento con el arrendatario, o tener la confesión de éste, o prueba testimonial.
- Las notificaciones: Se tendrá como dirección del arrendatario la del inmueble arrendado.
- Si hay ausencia de oposición a la demanda por parte del demandado, el juez dicta sentencia ordenando la restitución del inmueble.
- En caso que el arrendatario demandado alegue por mejoras realizadas en el inmueble arrendado, tendrá que hacerlo en la contestación de la demanda y se le tendrá como excepción.
- Si la demanda se fundamenta en falta de pago del canon, cuotas de administración o servicios públicos del inmueble arrendado, el demandado no será oído en el proceso hasta que compruebe que pagó estos valores.
- En el evento que en la sentencia se le reconozcan al demandado derecho al valor de las mejoras, se hará una compensación de créditos con lo que éste le deba al arrendador.
- En este proceso hay trámites inadmisibles como la demanda de reconvención, la intervención excluyente, la coadyuvancia y la acumulación de procesos.
- El arrendador demandante podrá pedir la práctica de embargos y secuestros sobre bienes del arrendatario demandado (medidas cautelares) para asegurar el pago de cualquier prestación económica surgida del contrato de arrendamiento.
- El demandante podrá solicitar que antes de la notificación del auto admisorio de la demanda o en cualquier estado del proceso, se realice una diligencia de inspección judicial al inmueble para saber el estado de éste y podrá solicitar la restitución provisional si se establece que el predio se encuentra en grave deterioro o que puede llegar a sufrirlo.
- Si la causal de restitución es únicamente por la mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramita en única instancia.
¿Es requisito de procedibilidad de la demanda de restitución de inmueble arrendado la conciliación extrajudicial?
No, en este proceso la conciliación extrajudicial NO ES REQUISITO DE PROCEDIBILIDAD DE LA DEMANDA, artículo 68 de la Ley 2020 de 2022 (Estatuto de Conciliación y parágrafo del artículo 590 del Código General del Proceso.
¿Qué término tiene el arrendatario para responder la demanda de restitución del inmueble arrendado?
Para los procesos verbales, el artículo 369 del Código General del Proceso establece un término de 20 días para que el demandado conteste la demanda y proponga las excepciones que procedan, y para los procesos verbales sumarios se señala un término de 10 días (artículo 391 del Código General del Proceso).
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