Cuando se acerca el tiempo en el que se debe asistir a Asamblea de Propietarios, para muchos, no resulta atractivo, aunque se sabe que es ahí donde se tomarán decisiones importantes para el buen desarrollo de los temas de la copropiedad.
Se piensa que tendrá que disponerse de casi todo el día para su realización y que, por lo mismo, no se podrá disponer de él para otros planes, que se estará sometido a largas discusiones, conflictos y, para rebasar la copa, obligatoria. Pero, las consecuencias de esa inasistencia pueden representar varios inconvenientes que nos harán ver que nuestra presencia era vital para la toma de decisiones y para la salud mental.
Lo primero que se comienza a cuestionar es si se habrán tomado las decisiones adecuadas, según lo que se piensa de “apropiadas” para los propietarios, su incidencia en las circunstancias de cada uno y lo conveniente para la P.H. en general.
Se acude a los que asistieron para preguntar por lo sucedido en la asamblea, pero desde la perspectiva de esa persona que, en algunos casos, tienden a cuestionar lo aprobado en ella, ocasionando malos entendidos y rumores que hacen pensar que por no estar presente se tomaron decisiones que no eran convenientes para el que no se presentó.
Lo anterior ocasiona las consecuencias establecidas en el art. 37 de la Ley del Régimen de P.H., en cuanto a que las decisiones tomadas en la asamblea se vuelven obligatorias para el asistente y para el ausente o disidente, teniendo que someterse a que debemos acatar las decisiones tomadas por otros, o que por la falta de quórum no se pueda realizar la asamblea y que, además, acarrea una sanción (previamente establecida en el reglamento) que afectará el bolsillo cuando esa ausencia no sea justificada debidamente, en aras del debido proceso y en respeto al derecho de defensa que cada uno tiene.
La asistencia a la asamblea de propietarios no es potestativa, sino un deber que se tiene como copropietario de una P.H. donde todos son importantes para la toma de decisiones, porque se comparte un lugar de residencia con bienes de uso privado, pero también para el uso de toda la comunidad de propietarios y residentes del lugar.
Debe aclararse que la imposición de la multa no se impone automáticamente porque no asistió a la asamblea de copropietarios, ni se le carga al recibo de administración del mes siguiente, sino que se le tiene que notificar del inicio del proceso sancionatorio para que se dé el debido proceso de justificación o defensa que, luego y según los descargos, se determinará su imposición formal.
¿Qué valor sería el máximo a reglamentar en los estatutos como sanción a la inasistencia injustificada a la asamblea de propietarios?
Como se ha reiterado, es en una previa asamblea donde se debe señalar el monto de la multa y dentro de los parámetros legales, que no puede ser mayor al valor de dos cuotas mensuales de administración (Art.59, numeral 2 de la Ley 675 de 2001), aunque en muchos edificios o conjuntos residenciales de P.H. es usual encontrar que se fija la multa por el monto de dos salarios mínimos diarios (2 s.m.d.l.v.).
A pesar de ello, se puede presentar que en algunos reglamentos de propiedad se establezca una multa que no sea pecuniaria, pero eso es potestativo de una asamblea de propietarios que fijen una sanción diferente como por ejemplo la restricción del uso de bienes comunes por un lapso de tiempo: salón comunal, gimnasio, piscina, zona de juegos, entre otros.
¿Cuál es el proceso para el cobro de la sanción?
El art. 51 en el numeral 8 determina las acciones que la Ley otorga para que el administrador las ejecute luego de realizada la audiencia de descargos por parte del propietario ausente o disidente de la asamblea y, así realizar las acciones de cobro permitidas.
¿Qué puede hacer el administrador cuando el bien privado se encuentra bajo la responsabilidad de una empresa de finca raíz?
Será esta empresa la encargada, como representante del propietario de la unidad residencial, de manejar todos los asuntos relacionados cómo pagos de cuotas ordinarias, extraordinarias, de solucionar conflictos con los arrendatarios, de enviar un representante a la asamblea, etc. Y, en caso de no tener un representante en la reunión, la multa se le impone a la empresa inmobiliaria y no al propietario del inmueble.
¿QUÉ PASA SI NO HAY QUORUM EN LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS?
Según el artículo 41 de la Ley 675 de 2001:
Reuniones de segunda convocatoria. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.
Aquí se puede dar el supuesto en que con dos copropietarios se pueda sesionar, pues la norma sólo exige un número plural de propietarios, y es número es 2 o más, y ello es tan importante (y grave se puede decir), que la misma ley obliga a que cuando se cite a una asamblea por primera vez se advierta a los copropietarios de las consecuencias de que no se pueda sesionar por falta de quórum, de manera que el ausente tenga conciencia que es posible que incluso 2 personas puedan decidir por él.
