Cuando suscribimos un contrato de arrendamiento de vivienda o local comercial una de las cláusulas a tener en cuenta es la de subarrendar un inmueble arrendado, tema que trataremos a continuación.
¿Es legal subarrendar un inmueble arrendado?
- Depende de si en el contrato se estipula una cláusula donde el arrendador lo permita o donde lo prohíba. Si la cláusula permite subarrendar debemos tener en cuenta que el subarriendo de un inmueble cede el uso del inmueble de quien es el arrendatario principal al nuevo inquilino, más no se relaciona con la cesión de contrato del inmueble, son temas muy distintos.
- El artículo 2004 de nuestro Código Civil señala que: “El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo.” Asimismo, la Ley 820 de 2003 en su artículo 17 prohíbe expresamente el subarriendo.
- Si en el contrato no se estipula nada al respecto, es decir, no se coloca una cláusula con la prohibición de subarrendar, tampoco se puede realizar este subarriendo.
¿Qué pasa cuando se incumple la cláusula de no subarrendar?
- El arrendador notifica inmediatamente al arrendatario de la terminación del contrato de forma unilateral por haber incumplido la cláusula de no subarrendar y le solicita la entrega inmediata del inmueble.
- En caso que el arrendatario no entregue el inmueble de inmediato, el arrendador debe acudir ante un juez de la República para que dé por terminado el contrato de arrendamiento a través de una sentencia.
- El incumplimiento del contrato permite ejercer las acciones que la ley señala para tal caso y realizar el cobro de las cláusulas penales y de las multas a que haya lugar, de acuerdo a lo estipulado en el contrato.
¿Cómo se estipula el subarriendo en los contratos comerciales?
El artículo 523 del Código de Comercio Colombiano señala que: “El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.
El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.”
Es decir, se puede subarrendar un inmueble comercial arrendado hasta en un 50% de su espacio físico, PERO la actividad que se desarrolle en éste debe ser igual a la que se aceptó realizar y la que se le informó al arrendador, tal como lo determina el artículo 523 ya citado.
Para finalizar, debemos tener en cuenta que en caso que el arrendador permita al arrendatario subarrendar el inmueble, el contrato de arrendamiento siempre debe ser por escrito.
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