Anteriormente, en nuestro blog, hemos tratado el tema de cómo se constituye una hipoteca, cómo se hace un préstamo sobre hipoteca, cómo se levanta y, asimismo, nos referimos al crédito hipotecario; por lo que en este artículo trataremos sobre la acción hipotecaria para dar mayor claridad sobre lo que es, el proceso con el cual se inicia la acción hipotecaria, la prescripción de esta acción, entre otros.
Recordemos que la hipoteca es: “un instrumento legal que busca garantizar el cumplimiento de una obligación a través de un bien inmueble, siendo que la obligación consiste en el pago de un dinero y la vivienda del solicitante del préstamo será el bien inmueble que servirá como garantía.”
El Código Civil Colombiano define la hipoteca en su artículo 2432.
¿Cómo hacer cuando mi deudor no paga la hipoteca?
En estos casos, el acreedor debe ejecutar al deudor a través de una acción hipotecaria para hacer cumplir lo pactado entre ellos y, así, lograr que el deudor pague la deuda con el bien que hipotecó a su favor.
¿Qué acciones judiciales tiene el acreedor hipotecario cuando la obligación garantizada con hipoteca es exigible?
El acreedor tiene:
- Una acción personal que surge del derecho de crédito contra su deudor.
- Una acción real originada por la hipoteca contra el propietario del predio hipotecado, porque el deudor de la obligación puede ser una persona distinta a éste.
¿Qué acción ejerce en estos casos?
- Si el deudor es el propietario del inmueble, puede ejercer sólo la acción real o las dos acciones.
- Si el deudor no es el propietario del inmueble, puede ejercer la acción personal y contra el dueño del bien hipotecado la acción real.
¿Qué es la acción hipotecaria?
Básicamente, es un proceso ejecutivo hipotecario con el que se pretende que la deuda que da origen a la hipoteca sea cancelada con el valor que se adquiera del remate del inmueble hipotecado, o para que éste se le otorgue.
¿Qué decisiones puede tomar el Juez en un proceso hipotecario?
En este tipo de proceso el juez ordena el embargo y secuestro del bien hipotecado, numeral 2 del artículo 468 del CGP.
¿Qué puede suceder con la adjudicación del inmueble al acreedor hipotecario?
Nos planteamos este interrogante porque el deudor puede ver disminuido en su valor real el inmueble que dio en hipoteca o hasta perderlo, por ello, en este caso se presentan las siguientes situaciones:
- Que el valor del inmueble hipotecado sea menor al valor de la deuda contraída por el deudor y las costas del proceso y el Juez adjudica el predio por esa suma, pero eso no quiere decir que la obligación del deudor se extinga, por lo que el acreedor puede perseguir otros bienes del ejecutado, es decir, del deudor demandado.
- Que el valor del inmueble hipotecado sea mayor al monto de la deuda y las costas del proceso, donde el Juez adjudicará el predio al acreedor, pero con la condición de que éste consigne a orden del juzgado el dinero de la diferencia en un término de 3 días y, posteriormente, el bien será adjudicado tal como lo establece el artículo 468 en su numeral 5 del Código General del Proceso.
¿Qué atributos confiere la hipoteca al acreedor hipotecario?
Como la hipoteca es un derecho real, confiere al acreedor:
- La persecución: El titular de este derecho puede perseguir el bien hipotecado en manos de quien se encuentre, artículo 2452 del C.C. Colombiano, inciso primero.
- La preferencia: El valor resultante del remate del inmueble dado en hipoteca será para pagar, preferentemente, al acreedor hipotecario antes que a cualquier otra obligación contraída por el ejecutado, a excepción de los créditos privilegiados de primera clase del artículo 2495 del C. C. Colombiano.
¿La acción hipotecaria tiene término de prescripción?
Sí, el artículo 2537 del C.C. Colombiano señala que por ser la hipoteca dependiente de la deuda u obligación que garantiza, al prescribir la obligación prescribe la acción hipotecaria también.
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