¿Es necesario autenticar el contrato de arrendamiento para que tenga validez?

El contrato de arrendamiento no requiere formalidades especiales para que tenga validez, o sirva de prueba en materia fiscal en caso que el contribuyente deba presentarlo para probar  válidamente un gasto que desea se lo tengan en cuenta como deducción para la declaración de renta, sólo con las cláusulas vitales y con la firma de arrendador y arrendatario es suficiente y, ratificando lo anterior, la sección cuarta del Consejo de Estado, ha declarado que no es necesario autenticar el contrato de arrendamiento para que la Dian lo estime como fundamento idóneo del declarante, manifestando  a través de la Sentencia de mayo 5 de 2011 que: “El Tribunal aceptó la deducción por concepto de gastos por arrendamiento, pues consideró que era un exceso de formalismo rechazar la deducción porque el contrato de arrendamiento tenía una fecha de autenticación posterior a la vigencia fiscal investigada, cuando lo que se debía tener en cuenta era que el contrato se ejecutó dentro del periodo gravable en discusión.

Para el Consejo de Estado, ésta es un requerimiento que la Ley no dispone para que surja el gasto y, menos, para que el contrato de arrendamiento no sea válido, pues hay funcionarios de la Dian que exigen estos requisitos formales que no se contemplan legalmente.

Sin embargo, hay otras circunstancias donde lo más recomendable es autenticarlo notarialmente, por ej., cuando se requiere que el contrato de arrendamiento de vivienda urbana sea inoponible a terceros, por lo que debe ser elevado a escritura pública e inscrito ante la Oficina de Registros de Instrumentos Públicos, pues éstos serán advertidos que ya existe. Es decir que si el arrendador pone la vivienda a la venta cuando el contrato de arrendamiento se encuentra vigente, el arrendatario estará seguro que la persona que la compre respetará  la vigencia de éste, sin desalojarlo.

Los contratos de arrendamiento, usualmente, son autenticados para efectos comerciales y civiles, pero no para efectos tributarios, como bien lo ha puntualizado el Consejo de estado y el Tribunal Administrativo de Cundinamarca.

Empero, se recomienda la autenticación de las firmas de los contratantes ante notario público, porque con ocasión de conflicto que ocasione proceso judicial, la otra parte puede tratar de ignorar la firma y buscar dilatar el juicio haciendo que se aumenten los costos del proceso y que, con intervención de perito experto en caligrafía se desconozca la autenticidad de la firma del otro, lo que perjudicaría a éste.

Por lo tanto, lo más aconsejable es que el contrato de arrendamiento sea certificado por notaría, previo examen de ésta donde se determine que el documento no se opone al orden público, a las buenas costumbres, ni a la moral; que no tenga cláusulas en contra de lo establecido por la Ley donde se llegue a perjudicar a alguna de las partes, espacios en blanco en cláusulas fundamentales, verificar que no sea ilícito, ni que el negocio jurídico se haya realizado en contra de la voluntad mutua de ser ejecutado por medio de un documento privado, entre otras más.

Esta certificación notarial de firmas que hace el notario constituye la fe pública de lo que se pactó y firmó ante su presencia y vista, por lo que tiene que probarse civil o penalmente en caso que se señale falsedad en ésta, por lo que se sugiere colocar la huella también.

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