La fiducia inmobiliaria es una herramienta ampliamente usada en Colombia para administrar los bienes y recursos dirigidos al desarrollo de proyectos inmobiliarios, buscando dar mayor transparencia y control sobre los recursos brindados por compradores e inversionistas, tema de nuestro artículo a continuación.
¿Qué es la fiducia inmobiliaria?
Como en otras ocasiones, no hay una norma que nos aporte una definición expresa de lo que es la fiducia inmobiliaria, por lo que debemos partir del concepto general de fiducia mercantil del artículo 1226 del Código de Comercio donde el fideicomitente transfiere determinados bienes al fiduciario para que los administre o venda con con un fin determinado, para beneficiar al propio constituyente o a un tercero.
Es decir que, en el sector inmobiliario, ese fin está relacionado con la administración y desarrollo de un proyecto de construcción, pudiendo comprender desde la administración de los recursos hasta la transferencia de las unidades inmobiliarias a los beneficiarios, por lo que la Superintendencia Financiera ha reconocido expresamente la administración inmobiliaria de proyectos de construcción como una modalidad de negocio fiduciario.
¿Cuáles son las partes de la fiducia inmobiliaria?
- Fideicomitente o constituyente: Es el promotor, constructor o desarrollador que estructura el proyecto y entrega determinados bienes o recursos al negocio fiduciario.
- Fiduciaria: Se trata de la sociedad fiduciaria autorizada para administrar el negocio de acuerdo a las instrucciones acordadas en el contrato y es vigilada por la Superintendencia Financiera.
- Beneficiarios: Aquellas personas que reciben los beneficios señalados en el contrato. En los proyectos inmobiliarios pueden encontrarse compradores o inversionistas, dependiendo de la estructura del negocio.
¿Cómo funciona la fiducia inmobiliaria?
- Se estructura el negocio fiduciario.
- El fideicomitente transfiere los bienes o recursos determinados en el contrato.
- Los recursos de los potenciales compradores se reciben y administran, cuando el esquema así lo contempla.
- Se verifican las condiciones señaladas para que los recursos puedan ser destinados al proyecto.
- Se realizan los pagos y demás operaciones autorizadas.
- Se desarrolla el proyecto según las condiciones pactadas.
- Se realiza la transferencia de las unidades inmobiliarias y la liquidación del negocio, según corresponda.
IMPORTANTE: No todas las sociedades fiduciarias intervienen directamente en la construcción. En muchos casos su función es la de administrar los recursos y ejercer las actividades expresamente previstas en el contrato.
¿Cuáles son las modalidades de fiducia inmobiliaria?
- Fiducia inmobiliaria de administración y pagos: Administración de los recursos y ejecución de pagos relacionados con el proyecto.
- Fiducia inmobiliaria de tesorería: Administración e inversión de los recursos destinados al proyecto.
- Fiducia inmobiliaria de preventas: Recepción y administración de los recursos entregados por los interesados durante la etapa de comercialización, mientras se cumplen las condiciones establecidas para continuar con el proyecto.
¿La fiducia garantiza que el proyecto se termine?
No necesariamente, pues la Superintendencia Financiera ha determinado que las obligaciones y la responsabilidad de la fiduciaria dependen de cómo esté estructurado el negocio. Puede encargarse de administrar recursos y realizar determinados pagos, en tanto que en otros esquemas puede asumir obligaciones adicionales relacionadas con la ejecución del proyecto.
Tener una fiducia inmobiliaria no equivale automáticamente a tener una garantía sobre la construcción, entrega del inmueble o rentabilidad de la inversión.
Para finalizar, la fiducia inmobiliaria constituye un mecanismo de administración y separación de recursos que puede brindar mayor seguridad y transparencia a los proyectos inmobiliarios. No obstante, su alcance depende del contrato fiduciario y de las obligaciones concretamente asumidas por la sociedad fiduciaria.
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