El artículo 1993 del Código Civil, determina la posibilidad del reembolso de las mejoras necesarias con cargo al arrendador y a favor del arrendatario, siempre y cuando no sean las que tienen el talante de reparaciones locativas, que son las reparaciones ordinarias que siempre debe asumir el arrendatario (pintura periódica, o el reemplazo de vidrios que no se configuran en mejoras necesarias).
Para que las mejoras necesarias sean reintegradas, la Ley manifiesta que éstas deben ser pagadas por el arrendatario sin que el detrimento haya sido por su culpa y avisado oportunamente al arrendador con el fin que éste las repare con su propio dinero. En el evento que el aviso no se le dé al arrendador a tiempo, o que una vez noticiado no las invierta, el arrendatario queda autorizado para llevarlas a cabo con derecho a que se le reembolsen por parte del arrendador y probada la urgencia de la reparación.
Existen tres clases de mejoras, a saber:
Mejoras necesarias: Aquellas invertidas en la cosa para su adecuada conservación, o para que el inmueble permanezca en un adecuado estado de uso.
Mejoras útiles: Las que aumentan el valor económico del inmueble, una vez realizadas, aunque no son necesarias o imprescindibles para el funcionamiento del mismo. Al respecto señala el artículo 1994 que. “El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.”
Mejoras voluntarias: Las que consisten en lujos innecesarios y que no son reembolsables, a menos que haya mediado autorización expresa del propietario.
En el evento de presentarse dudas o controversias al respecto, se sugiere conciliar el tema del reembolso de las mejoras en un centro de conciliación avalado, o proceder al retiro de los materiales.
Cuando se trata de un bien adquirido en común por varias personas, todas las mejoras o reparaciones que el inmueble requiera les corresponden a prorrata de su cuota de propiedad, según el artículo 2327 del código civil.
Puede presentarse la situación en que las reparaciones que requiera el bien común sean efectuadas sólo por uno de ellos y que, posteriormente, se inicie el proceso divisorio del bien; en tal circunstancia, éste debe reclamar su reembolso en la demanda si es él quien inicia el proceso o, en su defecto, en la contestación de ésta si es uno de los demandados.
