Como ya hemos señalado en anteriores artículos, los conjuntos y edificios residenciales están sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal de la Ley 675 de 2001 y, por lo mismo, cualquier reforma de fachada en propiedad horizontal que se quiera hacer debe someterse a lo estipulado en su normatividad.
Recordemos que las fachadas de las edificaciones sometidas al régimen de P.H., se consideran bienes comunes esenciales como son la estructura, las fachadas, las construcciones de servicios públicos básicos, las circulaciones esenciales para el aprovechamiento de bienes privados, los techos de cubiertas, jardines comunes, entre otros más.
¿Qué son los bienes comunes de una P.H?
En artículo sobre el tema señalamos que: “El artículo 3 de la Ley 675 de 2001 los define así: “Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.”
¿Qué reformas tienden a hacer los propietarios en las fachadas de propiedad horizontal?
- Cambiar el tamaño de las ventanas
- Pintar la fachada de otro color
- Colocar ventana al balcón
- Colocar malla al balcón
- Hacer cerramiento del patio
- Realizar otro tipo de construcción
- Fijar alguna estructura
- Techar la terraza
¿Qué se necesita para la reforma de fachada en propiedad horizontal?
- Que haya aprobación de la Asamblea de Propietarios.
- Que no se hagan modificaciones de fachada que no estén establecidas en el reglamento de Propiedad Horizontal.
- Cumplir con los requisitos de las licencias de aplicación y modificación de acuerdo a las normas urbanísticas (Licencias de Curaduría Urbana).
¿Qué se requiere para que la Asamblea de Copropietarios apruebe la reforma de la fachada en P.H.?
La Asamblea de Copropietarios debe sesionar con un número de propietarios que represente la mitad más uno de los coeficientes de la copropiedad y en lo relacionado con las decisiones éstas deben ser aprobadas con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión.
¿A qué se expone el propietario que realice la reforma de su fachada sin el cumplimiento de los requisitos exigidos para ello?
Este propietario se expone a ser sancionado por la copropiedad según lo señala la Ley 675 de 2001, dependiendo de dónde realice las modificaciones:
- Si el propietario realiza las modificaciones afectando las zonas comunes, se solicita la demolición ante la Alcaldía Menor de la zona donde se encuentre ubicado el edificio o conjunto residencial.
- O se puede acudir a las sanciones establecidas en el reglamento de propiedad horizontal para estos hechos.
- La ley, asimismo, otorga competencia a los alcaldes para adelantar las actuaciones administrativas orientadas a hacer cumplir las normas urbanísticas e imponer sanciones en caso de incumplimiento, de oficio o a petición de parte.
¿Qué otros perjuicios puede ocasionar el propietario que reforma la fachada de su propiedad horizontal?
Si tiene las licencias, pero la modificación no está permitida en el reglamento, podría solicitar una reforma a dicho reglamento en la asamblea de copropietarios, pero se necesita tener quórum calificado de propietarios que represente 70% de los respectivos coeficientes.
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