Quien es propietario de una casa se ve expuesto a perder su titularidad al aceptar que otra persona la posea; mientras que quien tiene la posesión de ese inmueble, que no es suyo, puede hacerlo propio cuando cumpla con ciertas exigencias legales que, de cumplirse y ser aprobadas, terminarían perjudicando a su verdadero propietario.
¿Cuál es el caso de Alfredo?
Alfredo, como muchos colombianos, posee un terreno con casa habitable, pero no es poseedor de un título que lo acredite como propietario del inmueble; en tanto que Jorge, el verdadero propietario, nunca visita el terreno y ha permitido que su primo Alfredo sea quien construya una vivienda con las mínimas condiciones de habitacion, pague el impuesto del terreno, trabaje en este y es a quien los vecinos ven habitando la casa en forma permanente.
En el caso que nos concierne, para solicitar la posesion regular de un predio ante notaría se debe tener precisión, en primer lugar, de lo qué es y representa un título de propiedad, así como conocer su sustento jurídico; segundo, la importancia o beneficio de la titularidad del derecho real; y, tercero, qué hacer para obtener la posesión y tenencia material del inmueble.
¿Qué es un título de propiedad?
Es un documento oficial que certifica que alguien es poseedor y dueño de un bien mueble o inmueble, en este se señala la fecha en que se realizó, a qué título (compraventa, por sucesión, por permuta, etc.) constando en una Escritura Pública que, debió inscribirse en la Oficina de Instrumentos Públicos del lugar a donde pertenece la vivienda, información que se verá reflejada en el certificado de tradición y libertad con su correspondiente matrícula inmobiliaria.
Se debe tener claridad entonces en dos aspectos que, aunque parezcan similares, son muy distintos: la posesión y la titularidad. Son dos derechos reales diferentes. La posesión indica que se tiene el uso, goce, disfrute y disposición de la propiedad, más no la titularidad del derecho de dominio.
El título de propiedad de bien inmueble debe contener el nombre completo y apellidos del propietario, número de cédula de ciudadanía, estado civil, nomenclatura o dirección del predio, sus especificaciones, matrícula inmobiliaria, cédula catastral y número y fecha de escritura pública.
Normatividad y sustento jurídico
El Código Civil colombiano define la posesión como “la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño”.
La posesión, entonces, da lugar a adquirir el dominio del inmueble, siempre y cuando demuestre, según la Ley, que tiene la tenencia material y que sobre dicho predio actúa y ejerce pleno derecho.
La Corte Constitucional amplía el concepto y da mayor claridad sobre el asunto en referencia. Para el tribunal de justicia, la posesión es un derecho real particular, pero provisional, diferente a los derechos reales. Es decir, aquella persona que tiene posesión de un predio no da a lugar que se le identifique como señor y dueño del inmueble, mientras no tenga los derechos reales del mismo y ejerza plena soberanía para su uso, goce y disposición.
¿Qué harán, entonces, aquellas personas como Alfredo que son poseedoras de un bien inmueble pero sin tener el ánimo de señor y dueño?
Existe, para ello, una disposición del Gobierno Nacional, mediante la Ley 1183 de 2008, y por la cual se les asignan unas funciones a los notarios para la inscripción de la declaración de la calidad de poseedores regulares de los bienes considerados como Vivienda de Interés Social (VIS), a fin de quedar habilitados para adquirir su dominio por prescripción ordinaria.
Beneficios de poseer un título de propiedad
Las ventajas son muchas e incalculables en el sentido que, mientras no sea titular del bien inmueble, no podrá vender, enajenar, hipotecar ni transferir el predio a un tercero.
Paso a paso de cómo obtener la posesión y tenencia material de un inmueble
Alfredo se acerca a la notaría 19 e indaga qué requisitos debe reunir para tener la posesión y tenencia material del inmueble que ha tenido por más de 10 años y que se encuentra ubicado en un barrio al sur de Bogotá.
La asesora jurídica le indicó que podía hacer el trámite ante la notaría dado que era un predio urbano, de estrato 2, considerado como Vivienda de Interés Social (VIS) y, asimismo, por carecer de título inscrito.
De acuerdo con la Ley 1183 de 2008, para inscribir la posesión, Alfredo debía reunir los siguientes requisitos:
“1. Estar en posesion regular del inmueble en nombre propio en forma continua y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad durante un año continuo o más.
- Acreditar que no existe proceso pendiente en su contra en el que se discuta el dominio o posesión del inmueble iniciado con anterioridad a la fecha de presentación de la solicitud”.
A los pocos días Alfredo regresó a la Notaría 19 reafirmando que llevaba más de diez años en el inmueble donde vivía, anexando las declaraciones extrajuicio de personas que daban fe de ello, como soporte a su declaración. Igualmente, acreditó que no existía proceso alguno en su contra por ser poseedor de la vivienda donde él residía.
La jurisprudencia señala que no será obstáculo para la inscripción de la posesión la circunstancia de que existan inscripciones anteriores sobre todo o parte del mismo inmueble
Asimismo, adjuntó los recibos de pago de los servicios públicos de los últimos años, los de impuesto predial y de valorización como prueba de la posesión material.
La citada Ley indica que se tendrán, entre otros, como títulos aparentes para la inscripción de la declaración de posesión regular:
“1. La promesa de compraventa cuando ésta haya dado origen a la entrega del inmueble.
- La adquisición de mejoras o de derechos y acciones sobre el inmueble, sea por instrumento público o privado”.
Una vez cumplidos estos requisitos, Alfredo presentó su solicitud ante el notario, la que consta de:
- La identificación de Alfredo y de su cónyuge o compañera permanente, domicilio, estado civil y condición en la que actúa.
- La identificación del inmueble, nomenclatura, certificación, planos catastrales, linderos y cabida.
- La declaración jurada en la que Alfredo asegura que no existen procesos pendientes sobre la propiedad o posesión del inmueble iniciados con anterioridad a la fecha de su solicitud.
El notario verifica la documentación y procede a otorgar escritura pública que acredita a Alfredo como propietario del inmueble dejándolo habilitado para que, mediante un proceso de prescripción adquisitiva o de pertenencia, pueda adquirir el bien. En su caso la prescripción es ordinaria, pues él lo ha poseído de forma regular durante cinco (5) años y sería extraordinaria si lo hubiera poseído de forma irregular por el término de diez (10) años.
Con la escritura, según señala la Ley, se deben anexar y protocolizar los siguientes documentos:
“1. La certificación y planos catastrales del inmueble con indicación de su localización, cabida y linderos.
- Los recibos de pago de los impuestos, contribuciones y valorizaciones causados por el inmueble y pagados por el solicitante y con una antigüedad de por lo menos un año.
- Las declaraciones y pruebas que a juicio del solicitante le permitan demostrar que ha ejercido posesión regular de forma pública, continua y pacífica sobre el inmueble durante el año anterior a la fecha de la solicitud”
Tiempo estimado del trámite
El trámite ante notaría, una vez se solicite la posesion regular del bien inmueble, se reúna la documentación requerida, y se eleve la escritura pública para su protocolización, dura entre tres a cinco días.
La Ley indica que, una vez autorizada la solicitud, la escritura pública será inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del Círculo donde se encuentre ubicado el inmueble.
Finalmente, se deberá practicar la inscripción de la declaración de posesión regular a requerimiento del interesado en el folio de matrícula del inmueble bajo el código de “Inscripción de Declaración de Posesión Regular”.
Las escrituras de declaración de posesión, tendrán tarifa como acto sin cuantía; asimismo, cuando se realice su inscripción ante la Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos también se entiende como acto sin cuantía.
¿Alfredo necesitará un abogado para este trámite?
No, porque para realizar este trámite notarial no es esencial contar con la representación de abogado.
ACTOS Y HECHOS SUJETOS A REGISTRO
Hemos tratado sobre algunos temas de interés notarial para los usuarios, pero no hemos dedicado un espacio en nuestro blog para referirnos a los actos y a los hechos que están sujetos a registro, por lo que en el presente artículo nos dedicaremos a ello. ¿Qué...
VENTA DE COSA AJENA
A la mayoría de personas les debe parecer muy raro que nuestro ordenamiento legal considere la eventualidad de la venta de cosa ajena, tema que examinaremos a continuación. ¿Es válido vender una cosa ajena? Al respecto, el artículo 1871 del Código Civil señala que:...
PRELACION DE CREDITOS
Aunque no lo tengamos claro, las deudas y obligaciones adquiridas por las personas naturales y jurídicas se encuentran ordenadas por la ley en una jerarquía de acuerdo a la prelación, importancia, que cada una tiene cuando se presenta un embargo sobre el deudor,...
ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS
Los 31 de marzo de cada año es la fecha máxima que la Ley 675 de 2001 señala para la realización de la Asamblea de Copropietarios en los edificios o conjuntos residenciales sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal, por lo que nuestro tema de hoy hará un breve...
PROPUESTA DE REFORMA PENSIONAL
Dentro de las reformas que el nuevo Gobierno propone se encuentra la pensional, tema al cual nos referiremos en el artículo de hoy. ¿En qué consiste la propuesta pensional del Presidente Petro? Su propuesta pensional radica, básicamente, en modificar la...
EMBARGO DE MASCOTAS
Las decisiones de las altas cortes tienden a aclararnos el panorama frente a algunos temas, sus fallos están sustentados en el profundo análisis que el grupo de Magistrados realiza para dirimir un conflicto, pero un reciente fallo llamó la atención de todos y es el...
COMPRAVENTA ENTRE PADRES E HIJOS
Muchas personas usan el término “me heredó en vida” refiriéndose a la compraventa de un inmueble donde sus padres son los vendedores y los hijos los compradores, lo cual se ha convertido en una práctica común en las familias con el fin, por ej., de evitar mayores...
PENSION DE INVALIDEZ FONDOS PRIVADOS
PENSION DE INVALIDEZ FONDOS PRIVADOS Dentro de nuestra temática de Pensiones hoy nos dedicaremos a tratar lo que es una pensión de invalidez en los fondos privados de pensión, qué es, cómo se configura, qué documentos se requieren y cuál es la diferencia con...
MODIFICACIONES A LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
El tema de la propiedad horizontal es bastante amplio y, como ya lo hemos dicho, está regulado por la Ley 675 de 2001 pero, recientemente, se expidió la Ley 2079 de 2021 con la que se dictan normas sobre vivienda y hábitat y a la cual nos referiremos en el presente...
INDEMNIZACION PENSIONADOS DE FONDOS PRIVADOS
El tema de la pensión es muy importante para cada uno de nosotros, por eso, debemos ser muy cuidadosos al momento de escoger el fondo en el cual nos afiliamos para evitar posteriores dolores de cabeza como ha sucedido con muchas personas que hoy reciben una pensión...