Un problema que se presenta frecuentemente entre las familias, generalmente,  se da cuando varios de sus miembros son propietarios del mismo inmueble, es lo que se denomina propiedad proindiviso, tema del presente artículo.

 

¿Qué es una propiedad proindiviso?

 

“Es una propiedad que pertenece a varias personas (por ejemplo, una casa familiar), la característica que tiene es que esta propiedad no está dividida, sin embargo, hay varias personas que les pertenece un porcentaje de ella (es decir, que tiene varios dueños).”

 

La propiedad proindiviso (copropiedad o comunidad de bienes), como vemos, es la que pertenece a varias personas y cada una de ella es poseedor de una parte del bien, es decir, cada uno lo posee sólo en una parte, pero sin que sepa de cuál parte específica es el propietario, por no existir una división material de éste, cada uno tiene una cuota parte del terreno.

 

¿Qué características tienen los bienes proindiviso?

 

  • La característica principal es que la indefinición del proindiviso por el inconveniente de no poder establecer qué parte específica es de cada propietario, por ser una cuota o participación abstracta e indeterminada sobre  cualquier parte de la totalidad del bien, no está delimitada.

 

  • Lo anterior ocasiona que sea difícil administrar la propiedad proindiviso, porque todos son dueños de todo pero, al mismo tiempo, ninguno es dueño de nada, por lo que, entre todos, deben fijarse las reglas claras para administrar la propiedad sin que nadie termine afectado.

 

  • Hay muebles o propiedades que no pueden dividirse (indivisibles) y otros que sí.

 

¿Cómo dividir un bien proindiviso?

 

  • Si es un inmueble que se puede dividir, se hace una partición material a través de escritura pública donde se asigna una parte material del predio a cada copropietario de acuerdo a su alícuota de participación, es decir, según el porcentaje al que tenga derecho.

 

  • En caso que no se pueda hacer la partición, se vende el inmueble y se reparte entre todos el dinero de la venta de acuerdo al porcentaje que cada uno tenga.

 

¿Qué pasa si la partición y la venta no se puede hacer?

 

  • Esto puede suceder cuando uno o varios de los propietarios se niegan a ello, pero acá se sigue lo dispuesto por el artículo 2334 del Código Civil Colombiano que determina que:  En todo caso puede pedirse por cualquiera o cualesquiera de los comuneros que la cosa común se divida o se venda para repartir su producto.”, lo cual se hace a través de una demanda de proceso divisorio dirigida contra los demás comuneros (los que se oponen).

 

  • Se prefiere la división cuando se trata de un terreno y la venta cuando sea una habitación, un bosque u otra cosa indivisible o que no puede deslindarse fácilmente en porciones.

 

  • El proindiviso desaparece al hacer la partición material del bien, pero la comunidad continua ya que el predio sigue siendo propiedad de todos (una sola escritura) pues esta partición no es un desenglobe donde cada uno pueda tener una escritura aparte.

 

  • Luego de hacer la partición material del bien sí puede hacerse el desenglobe.

 

  • La venta del proindiviso puede hacerse parcial o totalmente donde unos comuneros pueden comprarle a los otros, tal como lo señalan los artículos 2336 y 2337 de nuestro Código Civil.

 

¿Se puede hipotecar un bien proindiviso?

 

Sí, pero lo que se hipoteca no es el bien como tal, sino la cuota parte del deudor hipotecario (el comunero que solicitó el crédito hipotecario).

 

¿Quién responde por las deudas contraídas por un comunero en pro de la comunidad?

 

El artículo 2335 del Código Civil establece que las deuda contraída por un comunero en pro de la comunidad sólo lo obliga a él.

 

Temas relacionados:

 

Compraventa derechos de cuota

 

Proceso divisorio

 

¿Cómo hacer el englobe, desenglobe y actualización de los linderos de un inmueble?