Hemos hablado sobre el desalojo de la vivienda urbana, haciendo claridad sobre los términos desalojo y desahucio, siendo el desalojo la acción a través de la cual se saca al arrendatario de la propiedad; mientras que el desahucio es la manifestación que se le hace a éste de dar por finalizado el contrato de arrendamiento y, hoy, hablaremos sobre el desahucio de local comercial.
¿Qué es el desahucio de un local comercial?
El desahucio de local comercial es un proceso judicial por el cual el arrendador de un local comercial pide a su arrendatario la restitución del inmueble por causa del incumplimiento del contrato de arrendamiento.
¿Tiene el arrendatario derecho de renovación del contrato de arrendamiento del local comercial?
Sí, el artículo 518 del Código de Comercio establece que el arrendatario (comerciante) que por razón del contrato de arrendamiento del local comercial ha ocupado, por lo menos, 2 años seguidos el inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tiene derecho a que el arrendador le renueve el contrato cuando éste finalice, pero no será así si se dan los siguientes casos:
- Incumplimiento del contrato por parte del arrendatario.
- Porque el dueño necesita el inmueble para vivir en éste o para colocar un establecimiento suyo totalmente diferente a la que tuvo el arrendatario, para lo cual, el artículo 520 del Código de Comercio, se señala que el desahucio se hará con no menos de 6 meses de antelación a la fecha de terminación del contrato.
- Porque el inmueble debe ser reconstruido o reparado con obras esenciales que no se pueden realizar sin que se entregue o desocupe, o porque debe ser demolido por su estado de ruina o para construir una obra nueva. En este caso, como en el anterior, se le debe hacer el desahucio al arrendatario con no menos de 6 meses de antelación a la fecha de terminación del contrato.
¿Cuáles son las razones para el desahucio de un local comercial?
Como vimos, en el artículo del Código de Comercio citado, uno de los casos donde no se renueva el contrato de arrendamiento al arrendatario es por el incumplimiento de alguna o algunas de las cláusulas del contrato, específicamente por:
- La falta de pago del canon de arrendamiento del local comercial que es la razón que más motiva a que los arrendadores notifiquen el desahucio a sus arrendatarios.
- Por usar inadecuadamente el inmueble, darle fines distintos a los estipulados en el contrato como, por ej., vender empanadas y bebidas en un local que se destinó para la venta de ropa.
- Por incumplir algunas de las otras cláusulas del contrato como no pagar la administración o facturas de servicios públicos, subarrendar totalmente el local sin estar autorizado por el arrendador, entre otras más.
¿Cuál es el procedimiento que debe seguir el arrendador para el desahucio del arrendatario?
- Debe notificar el desahucio al arrendatario y permitir que corrija el motivo que lo causó, esto se conoce como “requerimiento de pago”.
- Si el arrendatario no corrige la causa de incumplimiento del contrato, el arrendador presentará la demanda de desahucio ante el juez competente.
- El juez evalúa la demanda y las pruebas aportadas por las partes.
- El juez emitirá la orden de desalojo cuando falle a favor del arrendador y el arrendatario deberá desalojar el local en el término establecido por aquél.
- En el evento que el arrendatario no obedezca la orden de desalojo, se llevará a cabo la ejecución forzosa de la sentencia y con la intervención de la Policía, si se requiere.
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