Son varios los escenarios en donde el dueño de la propiedad se ve expuesto a recurrir a la autoridad gubernativa o judicial, para que le sea restituido un bien inmueble.
¿Qué tipos de desalojo se dan?
- Uno de los escenarios es el desalojo en el contrato de arrendamiento, o aquél donde una (s) persona (s) toma en forma fraudulenta un inmueble sin que sea de su propiedad, para lo cual se debe iniciar un desalojo por ocupación ilegal.
- Otro ejemplo que encontramos es el desalojo forzoso de población desplazada en predios ocupados de manera ilícita.
En anterior artículo de la notaría 19 se trató sobre el tema del desalojo o desahucio en un contrato de arrendamiento, donde se señaló que desalojo y desahucio no representan lo mismo, pero que van ligados
¿Puedo hacer un desalojo sin orden de autoridad?
Ante todo, hay que hacer claridad que ningún desalojo puede hacerse sin la orden de la autoridad competente, por tanto, no procede, bajo ninguna circunstancia utilizar o inducir a la violencia, o usar otros medios como amenazas para sacar a alguien de un determinado predio.
Desahucio, desalojo o lanzamiento son palabras sinónimas que, en la práctica, son empleadas en el argot popular como iguales, pero en la realidad tienen significados diferentes y, por ende, muy distintas en el ámbito jurídico.
¿Qué es el desahucio?
El desahucio es un término que se emplea muy frecuente en el derecho comercial, y se relaciona con los contratos de arrendamiento en donde no existe una cláusula de terminación del mismo. En este caso, el arrendador avisa o, mejor, notifica al arrendatario que, en los términos previstos por la Ley, debe entregar el inmueble que está ocupando.
El artículo 520 del Código de Comercio señala que “el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente”.
Cosa distinta, aunque suele confundirse, es cuando se da por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento. En este caso, la
norma establece un término de tres (3) meses, tanto para el arrendador como para el arrendatario, de manifestar su deseo de no seguir con el contrato de arrendamiento antes de cumplirse el tiempo pactado, si lo existe, y no conlleva ninguna penalización para ninguna de las partes.
¿Qué es el desalojo?
El desalojo, en cambio, es la acción propiamente dicha por parte del arrendador de terminar el contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario, ya sea por falta de pago de los cánones de arrendamiento, subarrendar o destinar el inmueble para algo distinto a lo pactado en el contrato, entre otros motivos.
En palabras coloquiales, el desahucio es una simple notificación que realiza el arrendador al arrendatario para que desocupe el bien inmueble, mientras el desalojo permite, con justa causa, que el arrendatario no siga tomando posesión del mismo, y se procederá a realizar las diligencias respectivas ante autoridad competente para el procedimiento de lanzamiento.
¿Cuál es el procedimiento para el desalojo?
Para interponer la demanda respectiva de desalojo sólo lo puede hacer el arrendador dueño de la propiedad, o quien figure en el contrato de arrendamiento como titular del inmueble (Representante Legal si el activo es persona jurídica), o mediante apoderado para que le sea restituida su tenencia a favor de su legítimo propietario.
El proceso que se debe seguir para la restitución del bien y proceder al desalojo está consignado en el artículo 384 del Código General del Proceso, que va desde la presentación de la demanda ante juez acompañado de copia del contrato de arrendamiento, pruebas si existen, la debida notificación y el desalojo del arrendatario vía lanzamiento, si éste último no lo hace voluntariamente.
¿Qué es el lanzamiento?
El lanzamiento en derecho es el trámite en sí que, mediante mandato judicial, se autoriza al arrendador a tomar en posesión su propiedad, caso en el cual el arrendatario debe entregar el inmueble objeto de desalojo.
Para estos casos es esencial la presencia de funcionario judicial más la compañía de personal de la policía, si es necesario, artículo 125 del Código de Policía.
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