Establecer un comercio dentro de un conjunto de uso residencial

¿Establecer un comercio dentro de un conjunto de uso residencial lo convierte en mixto?

Es sumamente común que el propietario de un apartamento o casa en conjunto cerrado decida establecer en su propiedad una oficina o local comercial para obtener beneficios propios, sin embargo, tal decisión acarrea ciertas incógnitas, una de ellas se plantea en el título de éste artículo y para poder dilucidar esta interrogante es necesario establecer primeramente si el conjunto dentro del cual se encuentra el inmueble, del que se pretende una utilidad comercial, está destinado enteramente a un uso residencial, comercial o mixto, antes de ello, es bueno tener en cuenta cuál es la legislación que rige en la materia, siendo ésta la Ley 675 de 2001, donde se estipula el régimen de propiedad horizontal que, según su primer artículo, tendrá el siguiente objeto:

“La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”.

También es oportuno establecer conceptos para un mejor entendimiento, por ello se recurre al artículo 3 de la referida ley, siendo las definiciones que interesan al tema:

.- “Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal”. 

.- “Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente”

.- “Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente”

.- “Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente”.

.- “Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común”.

Cabe acotar, mediante Sentencia C-318-02 de 2 de mayo de 2002, de la Corte Constitucional con ponencia del Magistrado Ponente Dr. Alfredo Beltrán Sierra, se señaló que los moradores no propietarios (poseedores, tenedores, arrendatarios), de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal gozarán de los mismos derechos pero también de los mismos deberes de los copropietarios.

Una vez establecidas las anteriores nociones, se debe tener claro que todo edificio o conjunto, sea de uso residencial o de uso comercial y/o mixto, debe tener un reglamento que le permita someterse al régimen de propiedad horizontal, dicho reglamento se protocolizara mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la localidad.

En el reglamento de propiedad horizontal se establecerá la destinación que tendrá desde un comienzo el o los inmuebles, por lo tanto, si los bienes de dominio particular de éstos se encuentran destinados a la vivienda de personas, es decir, a uso residencial, el hecho de que uno o varios bienes privados o de dominio particular (apartamentos o casas), sean utilizados para comercio, no acarrea que todo el edificio o conjunto cambie su naturaleza residencial por una mixta, ya que para ello se tendría que hacer una modificación en el reglamento de propiedad horizontal vía escritura pública, previa aprobación de la asamblea general de copropietarios y moradores no propietarios en sesión celebrada de conformidad a lo previsto en los estatutos para tal fin.

Y de darse el supuesto de modificación estatutaria que cambie la destinación del o de los inmuebles de uso residencial a uso mixto, será necesario, por disposición del artículo 56 de la Ley 675 de 2001, contar con los servicios de un revisor fiscal conforme a lo establecido en la referida ley.

De tal forma se da respuesta a la pregunta, por consiguiente, establecer una oficina o local comercial dentro de un apartamento o casa que conforme un edificio o conjunto de uso residencial no lo convierte automáticamente en uno de uso mixto, por cuanto una cosa es la destinación planteada en el reglamento protocolizado mediante escritura pública, y otra distinta es, el uso que eventualmente le puedan dar a un bien privado o de dominio particular que se rija por tal reglamento.