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La Sala Plena de la Corte Constitucional en el ejercicio de sus funciones, revisó la constitucionalidad del Decreto Legislativo 797 del 4 de junio de 2020 (que permitía la terminación unilateral y anticipada de los contratos de arrendamiento comercial), es decir, verificaron que el documento estuviese apegado a la Constitución Política del país y a los tratados internacionales suscritos por el Estado.

Índice de contenido

  • Análisis legal de la Corte Constitucional.
  • Argumentos legales de la Corte Constitucional.
  • Efectos jurídicos de la decisión de la Corte Constitucional.
  • Culminación anticipada del contrato de arriendo comercial en el Código de Comercio.
  • Tenga en cuenta.

 

Análisis legal de la Corte Constitucional.

De acuerdo con el análisis, la Corte Constitucional observó que el decreto:

  • Afectó la libertad económica y contractual de una de las partes, porque otorgó al arrendatario la posibilidad de terminar unilateralmente el contrato, privando al arrendador de un derecho de igual semejanza. Lo que en criterio de la Corte: “…crea una asimetría injustificada en el contrato”. Además;
  • Desplazó a los jueces, quienes son las autoridades competentes para conocer de estos casos.

Razones por las cuales se declaró como inexequible, es decir, sus normas son incompatibles con la Constitución y los tratados internacionales.

Argumentos legales de la Corte Constitucional.

La Sala Plena al aplicar sus criterios, observó que el decreto no superó:

  • El juicio de necesidad: que consiste en examinar si las medidas adoptadas en el decreto son realmente necesarias. Para ello, se analizan tres aspectos:
    1. Verificar la existencia de normas que permitan superar la crisis.
    2. Comprobar que efectivamente el Gobierno Nacional ha utilizado dichas normas.
    3. Analizar si esas normas realmente son insuficientes para contener la emergencia.

Al respecto, la Corte Constitucional señaló: “El intervenir en los contratos de arrendamiento comercial, para establecer en favor de una de las partes: el arrendatario, la posibilidad de terminar unilateralmente dichos contratos, así sea de manera excepcional, transitoria y condicionada, no resulta necesaria, en tanto y en cuanto las normas ordinarias prevén la posibilidad de revisar dichos contratos y de hacer los ajustes correspondientes en el marco de la negociación entre las partes y, de no lograrse allí, en el marco de los procesos que deben adelantarse ante los jueces o los árbitros”.

  • El juicio de no contradicción específica: que busca verificar si las medidas establecidas en el decreto no van en contra de alguna disposición específica de la Constitución Política o de algún tratado internacional suscrito por el Estado. Además, existen ciertas prohibiciones constitucionales que no pueden ser desconocidas en los estados de emergencia y que deben ser respetadas. Una de esas prohibiciones impide desmejorar los derechos sociales de los trabajadores, y para la Corte Constitucional el Decreto Legislativo 797 de 2020: “En lugar de contribuir a mantener y preservar la actividad económica, la medida crea las condiciones adecuadas para reducirla y terminarla”.
  • El juicio de proporcionalidad: que determina si las disposiciones que establece el decreto tienen coherencia con la situación que se busca regular. Y si dichas disposiciones no afectan los intereses jurídicos de terceras personas, es decir, se busca analizar que los derechos que otorgue el decreto no lesionen los derechos de otros. Así lo estableció la Corte al señalar: “La falta de proporcionalidad (…) se hace manifiesta (…) cuando se considera que el arrendatario, además de estar facultado para terminar unilateralmente el contrato, queda exonerado (…) de «cualquier otra penalidad, multa o sanción a título de indemnización, proveniente de la ley o de acuerdos entre las partes»”. Lo que lesionaba los derechos del arrendador.

Efectos jurídicos de la decisión de la Corte Constitucional.

No hay efectos jurídicos directos, ya que la decisión de la Corte fue emitida después del vencimiento del decreto, además, la Corte señaló: “… la declaración de inexequibilidad produce efectos jurídicos a partir de su comunicación”.

Por lo tanto, son válidas todas las terminaciones anticipadas de los contratos de arrendamiento comercial que se ejecutaron mientras el decreto estuvo vigente. Sin embargo, la sentencia queda como precedente legal ante una eventual decisión sobre el mismo asunto.

Culminación anticipada del contrato de arriendo comercial en el Código de Comercio.

El Código de Comercio establece en su artículo 868 la revisión del contrato por circunstancias extraordinarias:

«Cuando circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, posteriores a la celebración de un contrato de ejecución sucesiva, periódica o diferida, alteren o agraven la prestación de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes, en grado tal que le resulte excesivamente onerosa, podrá ésta pedir su revisión».

Como se observa, el arrendatario podrá solicitar la revisión de su acuerdo ya que el contrato de arrendamiento comercial es de ejecución sucesiva. Por su parte, la emergencia sanitaria provocada por el Covid-19 ha generado circunstancias extraordinarias que han dificultado la ejecución de ciertas actividades económicas que a la larga llevan a un arrendatario comercial a incumplir con sus obligaciones.

Adicionalmente, el artículo señala:

“El juez procederá a examinar las circunstancias que hayan alterado las bases del contrato y ordenará, si ello es posible, los reajustes que la equidad indique, en caso contrario, el juez decretará la terminación del contrato”.

Por lo tanto, es posible culminar el contrato de arrendamiento comercial de manera anticipada.

Entonces, ¿qué hacer?

El arrendatario interesado, deberá:

  •  Acudir ante un juzgado civil del municipio en donde vive el arrendador o donde se acordó cumplir el contrato de arrendamiento comercial.
  •  Deberá presentar el escrito de demanda civil, donde expresará las circunstancias extraordinarias que han alterado la ejecución de su actividad comercial y que agravan el cumplimiento futuro de sus obligaciones contractuales.
  • Iniciado el proceso judicial, el juez practicará las pruebas que considere pertinentes, igualmente, examinará las circunstancias del caso para establecer un posible reajuste del contrato que satisfaga a ambas partes. De no poder lograr un acuerdo equitativo, el juez decretará la terminación del contrato.

Tenga en cuenta.

Este procedimiento conlleva un análisis profundo del caso, haciendo que el tiempo para resolver la controversia pueda ser prolongado. Se recomienda que primero se intente llegar a un acuerdo con la contraparte en base a la situación presentada y de no poder hacerlo, si se deberá acudir ante un juez competente.

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