Incumplimiento de contrato de compraventa en proceso de reorganización.

En términos simples, cuando se vende una casa o un lote de terreno, quien vende tiene la obligación de transferir la posesión del inmueble y quien compra tiene el deber de cancelar la totalidad del dinero pactado, y dado el caso que el vendedor se demore en transferir el dominio o el comprador en pagar la totalidad del dinero, ambos tendrán derecho a ejercer ciertas acciones legales en contra de quien incumplió. Hasta acá, es una situación común a la que están expuestos quienes deciden comprar o vender un bien.

Pero, ¿Qué ocurre si el comprador incumple con el pago total y además inicia un proceso de reorganización empresarial?

La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en Sentencia SC11287-2016 del 17 de Agosto de 2016 con ponencia del Magistrado Ariel Salazar Ramírez, resolvió esa duda, para ello analizó las siguientes consideraciones:

.- El demandante recurrió ante la instancia judicial con el fin de restituir sus derechos lesionados por el incumplimiento del pago de un lote de terreno que le vendió a la parte demanda, para ello, hizo uso de la acción de resolución de contrato, que consiste básicamente en dejar sin efectos presentes y futuros el acuerdo suscrito.

.- La defensa de la sociedad demandada, en virtud de la demanda civil por incumplimiento de pago, alegó:

“…si bien es cierto que por dificultades económicas incumplió con el pago de los intereses pactados sobre el saldo del precio, el supuesto incumplimiento desapareció en virtud del acuerdo de reestructuración celebrado en los términos de la Ley 550 de 1999, en el cual la demandante fue reconocida como acreedora, por lo que no puede sustraerse, mediante una acción de resolución del contrato, al carácter vinculante que dicho acuerdo tiene para todos los acreedores de la sociedad demandada”.

La Sala después que analizó los alegatos presentados por las partes, sostuvo los siguientes criterios:

“Todos los efectos que acarrea el incumplimiento del contrato de compraventa se mantienen incólumes aunque el deudor se encuentre en acuerdo de reestructuración (…)

Ello es así siempre que la acción de resolución contractual se ejercite con anterioridad a la publicación de la celebración del acuerdo de reestructuración, pues a partir de este momento tanto el empresario como sus acreedores quedan vinculados por los términos de dicho acuerdo (…)

Desde luego que si el acreedor ejercita la acción resolutoria antes de la publicación del acuerdo, los efectos de éste no lo cobijan, pues hasta antes de esa fecha cuenta con la alternativa legítima de escoger cualquiera de las opciones que la ley le concede en caso de que el deudor incumpla su obligación…”

Además, añade:

“…la ineficacia del contrato de compraventa, lo que significa que el referido negocio se extinguió desde el momento en que el comprador incumplió su obligación, por lo que se entiende que el bien que fue objeto de la venta jamás entró a formar parte del patrimonio del deudor, es decir que no puede ser garantía común de los acreedores del acuerdo de reestructuración”.

Por consiguiente, la Sala emitió las siguientes resoluciones:

.- “PRIMERO. DECLARAR que (…) incumplió el contrato de compraventa celebrado…”

.- SEGUNDO. DECLARAR la resolución del referido contrato por incumplimiento de la compradora. Para tal efecto se ordena la cancelación de la respectiva escritura pública de compraventa y se dispone su inscripción en el folio de matrícula correspondiente.

.- TERCERO. ORDENAR a la demandada la restitución material inmediata del mencionado inmueble a la demandante.

En conclusión.
Aun cuando es cierto que, al transferirse legalmente la posesión de un inmueble, éste pasa a ser parte del patrimonio general de la empresa adquirente, por ende, constituye garantía para los acreedores en caso de en un acuerdo de reestructuración.

No es menos cierto que, según el criterio adoptado por la Sala, el inicio del proceso de reorganización no extingue los efectos del incumplimiento de una compraventa, siempre y cuando el acreedor ejerza su acción antes de la publicación del acuerdo de reorganización, de lo contrario, tanto él como el empresario y demás acreedores quedarán vinculados por los términos estipulados en el acuerdo.