En la publicación “Aspectos generales de la nuda propiedad” desarrollamos los conceptos básicos sobre la nuda propiedad pero ciertos datos de interés quedaron pendientes, como por ejemplo: cuáles son los requisitos y cómo es el procedimiento para vender la nuda propiedad de un bien inmueble ante una Notaría o cuáles son los derechos y los deberes que se generan con ese trámite. Es por ello que lo invitamos a leer el presente escrito, donde además, le explicaremos la relación que tiene la nuda propiedad con la renta vitalicia inmobiliaria.

Pero primero, recordemos algunos puntos:

¿Qué es nuda propiedad?

Es el derecho de ejercer la sola disposición legal (dominio) de un bien inmueble por la constitución de usufructo. Ya que, el propietario cede a otra persona sus derechos de uso y goce que tiene sobre el bien.

Partes que intervienen en la nuda propiedad.

Acá intervienen dos figuras:

  • Nudo propietario, es la persona que siendo propietaria decide ceder sus derechos de uso y goce sobre su bien inmueble, conservando para sí el dominio legal del mismo. Lo que le permite vender el bien pero no usarlo ni disfrutarlo.
  • Usufructuario, es la persona que se beneficia de la transferencia de los derechos de uso y goce de un bien inmueble. Esto se traduce en la libertad de habitar y disfrutar del inmueble hasta la fecha que se establezca en el contrato de usufructo, pero no tiene el derecho de transmitir la propiedad del inmueble.

Venta de la nuda propiedad.

Se pueden dar dos situaciones, una cuando un propietario que ya constituyó usufructo decide vender su nuda propiedad a otra persona. Y dos, cuando la venta de la nuda propiedad se da como requisito para la constitución de la renta vitalicia inmobiliaria. En ambos casos se debe acudir ante un Notario porque la venta será elevada a escritura pública la cual posteriormente debe ser inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria del bien inmueble. Por lo tanto, quienes estén interesados deben dirigirse a la Notaría de su preferencia y consignar los siguientes documentos:

  • Copia de la Escritura Pública de adquisición del inmueble.
  • Fotocopia de los documentos de identidad de los interesados.
  • Certificado de tradición y libertad con fecha no mayor a 30 días de su expedición.
  • Pago del impuesto predial del año en curso.
  • Paz y salvo de valorización.
  • Paz y salvo de administración si el bien inmueble pertenece al régimen de Propiedad Horizontal.

Datos de interés.

  • Abogado: no es necesario.
  • Duración del trámite: dependerá de las condiciones de cada caso y de la disponibilidad de las partes intervinientes.
  • Costo del trámite: genera costos que debe consultar en las tarifas notariales vigentes.

Derechos del nudo propietario.

  • Disponer legalmente del bien, es decir, tiene el derecho de transferir la nuda propiedad si así lo desea.
  • Solicitar indemnización al usufructuario, si se evidencian deterioros en el bien al momento de su restitución.
  • Reclamar la mitad del tesoro que se pudiese encontrar en el bien inmueble.

Deberes del nudo propietario.

En general, son deberes del nudo propietario:

  • Ocuparse de las reparaciones que sean necesarias para la conservación del bien.
  • Si el bien no está en las condiciones pactadas, deberá indemnizar al usufructuario por cualquier percance que sufra al momento de recibirlo.
  • Apoyar al usufructuario cuando sea necesario defender el bien.

En caso de la renta vitalicia inmobiliaria, la empresa aseguradora como nudo propietario tiene los siguientes deberes:

  • Cubrir los gastos de notariado y registro asociados a la transferencia de la nuda propiedad.
  • Pagar los impuestos que genere el bien inmueble.

La nuda propiedad y la renta vitalicia inmobiliaria.

Sin la nuda propiedad no se podría constituir la renta vitalicia inmobiliaria. La figura de la renta necesita de la figura de la nuda para existir, pero no al contrario, ya que la nuda propiedad surge cuando se constituye el usufructo.

Otro aspecto a tener en cuenta, en el usufructo el propietario no puede hacer uso y disfrute del bien pero si puede conservar su dominio, mientras que en la renta vitalicia inmobiliaria el propietario no conserva el dominio del bien inmueble pero sí puede hacer uso y disfrute del mismo hasta el día de su fallecimiento. 

Tenga en cuenta.

  • En caso de venta de la nuda propiedad, el usufructuario tiene derecho de preferencia, es decir, tendrá la primera opción de compra. También aplica si el bien es rematado.

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