RENTA VITALICIA INMOBILIARIA

Cada vez hay más hogares en Colombia donde, si bien son dueños de una vivienda, no tienen los ingresos suficientes (o no hay ingresos) para cubrir sus gastos básicos como alimentación, servicios públicos o transporte. Esta situación no ha sido temporal, haciendo que muchos propietarios por desespero terminen hipotecando su casa o vendiéndola para pagar arriendo en un lugar más accesible, pero a veces esas soluciones se presentan como medidas extremas para aquellas personas que con mucho esfuerzo y sacrificio han logrado adquirir una casa o apartamento. Sin embargo, existe una alternativa financiera que le va a generar ingresos complementarios traducidos en una mensualidad fija y que además le va a permitir seguir viviendo en su hogar, esta alternativa es la renta vitalicia inmobiliaria y está regulada por el Decreto 1398 del 26 de octubre de 2020.

Índice de contenido

• ¿Qué es la renta vitalicia inmobiliaria?
• ¿Quiénes intervienen en la renta vitalicia inmobiliaria?
• ¿Cuáles son los requisitos para acceder a la renta vitalicia inmobiliaria?
• ¿Cuáles son las modalidades de renta vitalicia inmobiliaria?
• ¿Qué es la opción de retracto en la renta vitalicia inmobiliaria?
• ¿Consecuencias de la opción de retracto en la renta vitalicia inmobiliaria?
• Tenga en cuenta.

 

¿Qué es la renta vitalicia inmobiliaria?

Es un contrato de seguro que consiste en recibir una renta periódica de forma vitalicia a cambio del precio de una prima única, la cual está representada en la transferencia de la nuda propiedad de su vivienda. Es decir, es un acuerdo de voluntades (contrato de seguro) entre el propietario de una vivienda y una empresa aseguradora de vida donde el propietario va a recibir un monto de dinero constante y fijo (renta periódica) a cambio de transferir el dominio legal de su vivienda (nuda propiedad) a la empresa aseguradora, pero, con la posibilidad de seguir conservando para sí y sus beneficiarios el derecho de usar y disfrutar (usufructo) la casa o apartamento hasta el día de sus muertes (vitalicia).

¿Quiénes intervienen en la renta vitalicia inmobiliaria?

En la renta vitalicia inmobiliaria van a intervenir los siguientes sujetos:

• Tomador: es la persona o personas que son propietarios del bien inmueble cuya nuda propiedad van a transferir al asegurador a cambio de recibir una renta periódica.
• Beneficiario: es la persona o personas que aparecerán en el contrato de renta vitalicia inmobiliaria como favorecida del tomador.
• Asegurador: es la compañía aseguradora de vida que recibirá la nuda propiedad del bien inmueble a cambio de otorgar una renta periódica al tomador y beneficiario.

¿Cuáles son los requisitos para acceder a la renta vitalicia inmobiliaria?

Si usted está interesado en suscribir un contrato de renta vitalicia inmobiliaria, el principal requisito es:

• Acreditar la propiedad de un bien inmueble, es decir, probar mediante documentos legales que en efecto es el propietario.

Cabe acotar, el Decreto 1398 de 2020 no hace mención expresa sobre la destinación que debe tener el bien inmueble, pero sí hay ciertos señalamientos que hacen presumir que solo va dirigido a viviendas (salvo que se exprese lo contrario). De igual forma, debe saber que para acceder a la renta vitalicia inmobiliaria:

• No hay límite de edad.
• No importa si tiene ingresos fijos o no.
• No importa el estrato al cual pertenezca el bien inmueble.
• No hay distinción si la vivienda está bajo la figura de propiedad horizontal o no.

¿Cuáles son las modalidades de renta vitalicia inmobiliaria?

Quien esté interesado, tiene las siguientes opciones:

• Renta vitalicia inmobiliaria inmediata: se caracteriza en que el monto de dinero que se va a recibir es mensual y fijo hasta el día del fallecimiento del tomador o del último de sus beneficiarios.
• Renta temporal cierta con renta vitalicia inmobiliaria diferida: en esta opción el monto de dinero que se va a recibir se divide en dos periodos, en el primero se recibirá el dinero en cuotas previamente establecidas en el acuerdo, un mes después que se haya completado el pago de esas cuotas se empezará a recibir un monto fijo mensual hasta el fallecimiento del o los beneficiarios. Si el último de éstos fallece en el primer periodo, el asegurador deberá cancelar en un único pago el dinero restante de ese periodo.

En ambas modalidades, el asegurador tiene el deber de ofrecer al tomador o tomadores la posibilidad de pactar una opción de retracto.

¿Qué es la opción de retracto en la renta vitalicia inmobiliaria?

Es una posibilidad que el asegurador debe ofrecer al tomador para deshacer el contrato de renta vitalicia inmobiliaria. Pero, esa opción debe ser acordada al momento de suscribir el contrato porque de lo contrario no podrá ser utilizada, ya que la regla general es que los contratos de renta vitalicia inmobiliaria son irrevocables.

¿Consecuencias de la opción de retracto en la renta vitalicia inmobiliaria?

El tomador que haga uso de la opción de retracto, deberá asumir las siguientes obligaciones:

• Pagar al asegurador todas las rentas que ha recibido, teniendo en cuenta el valor futuro en base a las tasas actuales que fueron acordados en el contrato.
• Pagar al asegurador todos los gastos, impuestos y contribuciones que haya asumido en calidad de titular de la nuda propiedad del inmueble, los cuales deben estar ajustados anualmente a valor futuro con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas (DANE); y
• Pagar la totalidad de los gastos de notariado y registro asociados a la transferencia de la nuda propiedad.

Cabe acotar, el valor de las tasas acordadas para los reajustes del valor futuro nunca podrá superar la tasa máxima de interés para financiación de vivienda del Banco de la República.

Tenga en cuenta.

• Si en vez de uno son varios los tomadores, éstos podrán pactar el porcentaje de las rentas que corresponderá a cada uno sus beneficiarios. En caso de que las partes no establezcan este porcentaje, se entenderá que a cada tomador le corresponderá determinar el porcentaje equivalente a la cuota parte que tenía sobre el bien inmueble que fue transferido.
• La compañía aseguradora de vida podrá acordar con el tomador la prestación de un servicio adicional, como por ejemplo un seguro funerario.