Anotación falsa tradicion en el certificado de folio de matricula inmobiliaria

La llamada falsa tradición es una figura que aparece en el año de 1970 (articulo 7, Decreto 1250) con el nuevo estatuto de Registro de instrumentos Públicos, cuando cambió el antiguo sistema de registro inmobiliario que se hacía en múltiples libros, a un folio real para cada unidad inmobiliaria que contenía toda la información de la tradición de los inmuebles.

Puede definirse como la inscripción que se hace en la matrícula inmobiliaria a favor de una persona que recibe de otra que carece del pleno derecho de dominio de propiedad.

En la práctica  vemos la falsa tradición en 3 casos específicos:
1)  En la venta de cosa ajena.
2) En la transferencia de derecho incompleto o sin antecedente propio.
3) En la venta de posesión con antecedente registral.

Quien adquiere en cualquiera de estos tres casos, al no tener el título de propiedad, está impedido para hipotecar el bien, para englobarlo, segregarlo, limitarlo con servidumbres, usufructos, someterlo al régimen de propiedad horizontal, entre otros.

En el primer caso, si quien califica el documento en registro establece que el que pretende realizar la enajenación o venta,  la donación o permuta, adjudicación, dación en pago, etc, no es el propietario, entonces el acto lo inscribirá en falsa tradición.

El segundo caso, es decir, la transferencia de derecho incompleto o sin antecedente propio es el que  en la práctica se da con más frecuencia.  Así tenemos, la venta de derechos herenciales o derechos y acciones en sucesión. Igualmente la venta de derechos de gananciales que enajena el cónyuge sobreviviente antes de adelantarse la liquidación de herencia.

Si en ambos casos la venta o cesión de derechos sucesorales, se hace a título singular sobre un determinado bien inmueble, la competente Oficina de Registro la inscribirá como falsa tradición y el cesionario adquirirá el pleno dominio sólo hasta la partición y adjudicación de la sucesión.

Al respecto ha dicho la Corte, “La venta de derechos y acciones  en una sucesión no tiene la eficacia suficiente para trasmitir al comprador los bienes identificados como cuerpo cierto que se determinen en la escritura de venta, porque esta determinación sólo se hace en la partición..”

Igualmente en la cesión de derechos sucesorales a título oneroso, a que se refiere el articulo 1967 C.C., dice la misma Corporación, “Al cesionario de una herencia compete los mismo derechos y tiene las mismas obligaciones que el cedente de ella. La venta no hace sino cambiar la persona del heredero aunque no se trasmita el título y la calidad de tal por ser estos inherentes a la persona..”

En último lugar tenemos el caso de la posesión inscrita o con antecedente registral.

Al respecto, la Superintendencia de Notariado y Registro, en múltiples oportunidades a señalado que la posesión, por ser un hecho y no un derecho real, no es registrable al tenor de lo dispuesto por el artículo 4 de la ley 1579 de 2012, Estatuto de Registro y que solo la posesión con antecedentes registrales se mantiene dentro del tráfico inmobiliario con efectos únicamente de publicidad.

Finalmente, cabe recomendar un estudio de títulos detallado a la hora de comprar un bien inmueble estudiando cada inscripción o anotación que aparece en el certificado de tradición correspondiente para determinar si el vendedor es el titular del pleno derechos de dominio o simplemente tiene derechos y acciones.