La llamada falsa tradición es una figura que aparece en el año de 1970 (articulo 7, Decreto 1250) con el nuevo estatuto de Registro de instrumentos Públicos, cuando cambió el antiguo sistema de registro inmobiliario que se hacía en múltiples libros, a un folio real para cada unidad inmobiliaria que contenía toda la información de la tradición de los inmuebles.
Puede definirse como la inscripción que se hace en la matrícula inmobiliaria a favor de una persona que recibe de otra que carece del pleno derecho de dominio de propiedad.
En la práctica vemos la falsa tradición en 3 casos específicos:
1) En la venta de cosa ajena.
2) En la transferencia de derecho incompleto o sin antecedente propio.
3) En la venta de posesión con antecedente registral.
Quien adquiere en cualquiera de estos tres casos, al no tener el título de propiedad, está impedido para hipotecar el bien, para englobarlo, segregarlo, limitarlo con servidumbres, usufructos, someterlo al régimen de propiedad horizontal, entre otros.
En el primer caso, si quien califica el documento en registro establece que el que pretende realizar la enajenación o venta, la donación o permuta, adjudicación, dación en pago, etc, no es el propietario, entonces el acto lo inscribirá en falsa tradición.
El segundo caso, es decir, la transferencia de derecho incompleto o sin antecedente propio es el que en la práctica se da con más frecuencia. Así tenemos, la venta de derechos herenciales o derechos y acciones en sucesión. Igualmente la venta de derechos de gananciales que enajena el cónyuge sobreviviente antes de adelantarse la liquidación de herencia.
Si en ambos casos la venta o cesión de derechos sucesorales, se hace a título singular sobre un determinado bien inmueble, la competente Oficina de Registro la inscribirá como falsa tradición y el cesionario adquirirá el pleno dominio sólo hasta la partición y adjudicación de la sucesión.
Al respecto ha dicho la Corte, “La venta de derechos y acciones en una sucesión no tiene la eficacia suficiente para trasmitir al comprador los bienes identificados como cuerpo cierto que se determinen en la escritura de venta, porque esta determinación sólo se hace en la partición..”
Igualmente en la cesión de derechos sucesorales a título oneroso, a que se refiere el articulo 1967 C.C., dice la misma Corporación, “Al cesionario de una herencia compete los mismo derechos y tiene las mismas obligaciones que el cedente de ella. La venta no hace sino cambiar la persona del heredero aunque no se trasmita el título y la calidad de tal por ser estos inherentes a la persona..”
En último lugar tenemos el caso de la posesión inscrita o con antecedente registral.
Al respecto, la Superintendencia de Notariado y Registro, en múltiples oportunidades a señalado que la posesión, por ser un hecho y no un derecho real, no es registrable al tenor de lo dispuesto por el artículo 4 de la ley 1579 de 2012, Estatuto de Registro y que solo la posesión con antecedentes registrales se mantiene dentro del tráfico inmobiliario con efectos únicamente de publicidad.
Finalmente, cabe recomendar un estudio de títulos detallado a la hora de comprar un bien inmueble estudiando cada inscripción o anotación que aparece en el certificado de tradición correspondiente para determinar si el vendedor es el titular del pleno derechos de dominio o simplemente tiene derechos y acciones.
NACIONALIDAD
El término nacionalidad aparece frecuentemente en muchos de los formularios que debemos diligenciar para la realización de algunas actuaciones, pero se encuentra conformada por muchos aspectos que no son muy conocidos, por lo que en el artículo de hoy haremos una...
CONTRATO DE SEGURO
La gran mayoría de personas hemos tenido algún contrato de seguro como de accidentes personales, de vehículo, de vida, el SOAT, exequial, entre otros más, por lo que en nuestro tema de hoy haremos un resumen de lo que es este seguro, los riesgos a asegurar, etc. ¿Qué...
FALSEDAD EN DOCUMENTOS PUBLICOS
Continuando con el tema de la falsedad documental, hoy nos referiremos a la falsedad en documentos públicos señalando el momento en que se produce la falsedad y se constituye en delito, entre otros aspectos más. ¿Cuándo se produce la falsedad en un documento...
FALSEDAD EN DOCUMENTOS PRIVADOS
Hoy trataremos un tema que nos parece adecuado para tratar, pues en el área notarial se trabaja con contratos y documentos de distintas clases que producen efectos jurídicos, por lo cual, falsificar alguno es un delito que la ley penal castiga hasta con 9 años de...
ESTUDIO DE TITULOS
Hemos escuchado el término “estudio de títulos” en entidades financieras, en inmobiliarias, en notarías, pero algunas personas no saben a ciencia cierta en qué consiste y cuál es la finalidad de este estudio, por lo cual lo hemos elegido como nuestro tema de hoy. ¿Qué...
LA PLUSVALIA
LA PLUSVALIA Hay términos que escuchamos y, a pesar que nos resultan familiares, no tenemos idea de su significado, uno de ellos es el de la plusvalía, tema al cual le dedicaremos este artículo. ¿Qué es la plusvalía? “La Plusvalía es el incremento en el valor...
LA EXPROPIACION
Algunas personas no tienen claro el concepto de la expropiación, o tienen nociones básicas sobre éste, por lo que hoy dedicaremos nuestro artículo a hacer un breve resumen de lo que es, de sus requisitos y más. ¿Qué es la expropiación? “La expropiación es un fenómeno...
REFORMA DE ESTATUTOS
Los estatutos de una sociedad son como su columna vertebral, en ellos se señala su objeto social, todas las directrices para el manejo de la empresa, los derechos y obligaciones de los socios, entre otros aspectos más, hoy nos referiremos a la reforma de estos...
ACTOS Y HECHOS SUJETOS A REGISTRO
Hemos tratado sobre algunos temas de interés notarial para los usuarios, pero no hemos dedicado un espacio en nuestro blog para referirnos a los actos y a los hechos que están sujetos a registro, por lo que en el presente artículo nos dedicaremos a ello. ¿Qué...
VENTA DE COSA AJENA
A la mayoría de personas les debe parecer muy raro que nuestro ordenamiento legal considere la eventualidad de la venta de cosa ajena, tema que examinaremos a continuación. ¿Es válido vender una cosa ajena? Al respecto, el artículo 1871 del Código Civil señala que:...