Quien es propietario de una casa se ve expuesto a perder su titularidad al aceptar que otra persona la posea; mientras que quien tiene la posesión de ese inmueble, que no es suyo, puede hacerlo propio cuando cumpla con ciertas exigencias legales que, de cumplirse y ser aprobadas, terminarían perjudicando a su verdadero propietario.
¿Cuál es el caso de Alfredo?
Alfredo, como muchos colombianos, posee un terreno con casa habitable, pero no es poseedor de un título que lo acredite como propietario del inmueble; en tanto que Jorge, el verdadero propietario, nunca visita el terreno y ha permitido que su primo Alfredo sea quien construya una vivienda con las mínimas condiciones de habitacion, pague el impuesto del terreno, trabaje en este y es a quien los vecinos ven habitando la casa en forma permanente.
En el caso que nos concierne, para solicitar la posesion regular de un predio ante notaría se debe tener precisión, en primer lugar, de lo qué es y representa un título de propiedad, así como conocer su sustento jurídico; segundo, la importancia o beneficio de la titularidad del derecho real; y, tercero, qué hacer para obtener la posesión y tenencia material del inmueble.
¿Qué es un título de propiedad?
Es un documento oficial que certifica que alguien es poseedor y dueño de un bien mueble o inmueble, en este se señala la fecha en que se realizó, a qué título (compraventa, por sucesión, por permuta, etc.) constando en una Escritura Pública que, debió inscribirse en la Oficina de Instrumentos Públicos del lugar a donde pertenece la vivienda, información que se verá reflejada en el certificado de tradición y libertad con su correspondiente matrícula inmobiliaria.
Se debe tener claridad entonces en dos aspectos que, aunque parezcan similares, son muy distintos: la posesión y la titularidad. Son dos derechos reales diferentes. La posesión indica que se tiene el uso, goce, disfrute y disposición de la propiedad, más no la titularidad del derecho de dominio.
El título de propiedad de bien inmueble debe contener el nombre completo y apellidos del propietario, número de cédula de ciudadanía, estado civil, nomenclatura o dirección del predio, sus especificaciones, matrícula inmobiliaria, cédula catastral y número y fecha de escritura pública.
Normatividad y sustento jurídico
El Código Civil colombiano define la posesión como “la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor y dueño”.
La posesión, entonces, da lugar a adquirir el dominio del inmueble, siempre y cuando demuestre, según la Ley, que tiene la tenencia material y que sobre dicho predio actúa y ejerce pleno derecho.
La Corte Constitucional amplía el concepto y da mayor claridad sobre el asunto en referencia. Para el tribunal de justicia, la posesión es un derecho real particular, pero provisional, diferente a los derechos reales. Es decir, aquella persona que tiene posesión de un predio no da a lugar que se le identifique como señor y dueño del inmueble, mientras no tenga los derechos reales del mismo y ejerza plena soberanía para su uso, goce y disposición.
¿Qué harán, entonces, aquellas personas como Alfredo que son poseedoras de un bien inmueble pero sin tener el ánimo de señor y dueño?
Existe, para ello, una disposición del Gobierno Nacional, mediante la Ley 1183 de 2008, y por la cual se les asignan unas funciones a los notarios para la inscripción de la declaración de la calidad de poseedores regulares de los bienes considerados como Vivienda de Interés Social (VIS), a fin de quedar habilitados para adquirir su dominio por prescripción ordinaria.
Beneficios de poseer un título de propiedad
Las ventajas son muchas e incalculables en el sentido que, mientras no sea titular del bien inmueble, no podrá vender, enajenar, hipotecar ni transferir el predio a un tercero.
Paso a paso de cómo obtener la posesión y tenencia material de un inmueble
Alfredo se acerca a la notaría 19 e indaga qué requisitos debe reunir para tener la posesión y tenencia material del inmueble que ha tenido por más de 10 años y que se encuentra ubicado en un barrio al sur de Bogotá.
La asesora jurídica le indicó que podía hacer el trámite ante la notaría dado que era un predio urbano, de estrato 2, considerado como Vivienda de Interés Social (VIS) y, asimismo, por carecer de título inscrito.
De acuerdo con la Ley 1183 de 2008, para inscribir la posesión, Alfredo debía reunir los siguientes requisitos:
“1. Estar en posesion regular del inmueble en nombre propio en forma continua y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad durante un año continuo o más.
- Acreditar que no existe proceso pendiente en su contra en el que se discuta el dominio o posesión del inmueble iniciado con anterioridad a la fecha de presentación de la solicitud”.
A los pocos días Alfredo regresó a la Notaría 19 reafirmando que llevaba más de diez años en el inmueble donde vivía, anexando las declaraciones extrajuicio de personas que daban fe de ello, como soporte a su declaración. Igualmente, acreditó que no existía proceso alguno en su contra por ser poseedor de la vivienda donde él residía.
La jurisprudencia señala que no será obstáculo para la inscripción de la posesión la circunstancia de que existan inscripciones anteriores sobre todo o parte del mismo inmueble
Asimismo, adjuntó los recibos de pago de los servicios públicos de los últimos años, los de impuesto predial y de valorización como prueba de la posesión material.
La citada Ley indica que se tendrán, entre otros, como títulos aparentes para la inscripción de la declaración de posesión regular:
“1. La promesa de compraventa cuando ésta haya dado origen a la entrega del inmueble.
- La adquisición de mejoras o de derechos y acciones sobre el inmueble, sea por instrumento público o privado”.
Una vez cumplidos estos requisitos, Alfredo presentó su solicitud ante el notario, la que consta de:
- La identificación de Alfredo y de su cónyuge o compañera permanente, domicilio, estado civil y condición en la que actúa.
- La identificación del inmueble, nomenclatura, certificación, planos catastrales, linderos y cabida.
- La declaración jurada en la que Alfredo asegura que no existen procesos pendientes sobre la propiedad o posesión del inmueble iniciados con anterioridad a la fecha de su solicitud.
El notario verifica la documentación y procede a otorgar escritura pública que acredita a Alfredo como propietario del inmueble dejándolo habilitado para que, mediante un proceso de prescripción adquisitiva o de pertenencia, pueda adquirir el bien. En su caso la prescripción es ordinaria, pues él lo ha poseído de forma regular durante cinco (5) años y sería extraordinaria si lo hubiera poseído de forma irregular por el término de diez (10) años.
Con la escritura, según señala la Ley, se deben anexar y protocolizar los siguientes documentos:
“1. La certificación y planos catastrales del inmueble con indicación de su localización, cabida y linderos.
- Los recibos de pago de los impuestos, contribuciones y valorizaciones causados por el inmueble y pagados por el solicitante y con una antigüedad de por lo menos un año.
- Las declaraciones y pruebas que a juicio del solicitante le permitan demostrar que ha ejercido posesión regular de forma pública, continua y pacífica sobre el inmueble durante el año anterior a la fecha de la solicitud”
Tiempo estimado del trámite
El trámite ante notaría, una vez se solicite la posesion regular del bien inmueble, se reúna la documentación requerida, y se eleve la escritura pública para su protocolización, dura entre tres a cinco días.
La Ley indica que, una vez autorizada la solicitud, la escritura pública será inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del Círculo donde se encuentre ubicado el inmueble.
Finalmente, se deberá practicar la inscripción de la declaración de posesión regular a requerimiento del interesado en el folio de matrícula del inmueble bajo el código de “Inscripción de Declaración de Posesión Regular”.
Las escrituras de declaración de posesión, tendrán tarifa como acto sin cuantía; asimismo, cuando se realice su inscripción ante la Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos también se entiende como acto sin cuantía.
¿Alfredo necesitará un abogado para este trámite?
No, porque para realizar este trámite notarial no es esencial contar con la representación de abogado.
LABORES DOMESTICAS APORTAN A LA SOCIEDAD DE HECHO
LABORES DOMESTICAS APORTAN A LA SOCIEDAD DE HECHO Se viene hablando sobre las labores domésticas de uno de los cónyuges, las cuales no son remuneradas, mientras el otro trabaja por fuera del hogar, o teletrabajo, independiente o dependiente de una empresa y el valor...
LA COMUNIDAD
En muchas ocasiones vemos como se presentan conflictos entre familiares, por ser propietarios de un mismo inmueble, a la hora de repartir en una sucesión y a la hora de la compraventa, porque es complicado que todos se pongan de acuerdo en la toma de decisiones y es...
COMPRAVENTA DERECHOS DE CUOTA
Continuando con el tema del cuasicontrato de Comunidad consideramos que es necesario referirnos al tema de la compraventa de derechos de cuota, el cual trataremos en el presente artículo. ¿Qué es la compraventa de derechos de cuota? En artículo de...
AVALUO COMERCIAL
En anterior artículo tratamos sobre el avalúo catastral en Colombia y su importancia para la determinación del valor del impuesto predial a cobrar por parte del Estado, hoy nos referiremos al avalúo comercial de los inmuebles, cómo se llega a él, sus efectos y la...
AVALUO CATASTRAL 2023
Al inicio de cualquier año nos vemos “atrapados” por los diferentes incrementos en bienes y servicios y uno de ellos es el del avalúo catastral que aumenta el valor del impuesto predial a pagar. ¿Qué es un avalúo? Es una tasación, un peritaje, una...
FUERZA MAYOR O CASO FORTUITO
Cuando nos referimos a las causales eximentes de responsabilidad es esencial hablar sobre la fuerza mayor o caso fortuito, porque con la ocasión de alguna de las dos se puede demostrar que quien sufrió por este hecho no es culpable por lo sucedido. ¿Cuál es la...
JOINT VENTURE EN COLOMBIA
Nuestro Derecho Comercial norma todo lo relacionado con el comercio y las empresas y personas dedicadas a éste, son numerosos temas y dentro de ellos uno no muy conocido por muchos, no legislado, pero sí relacionado con este sector. ¿Qué es el Joint Venture?...
INSOLVENCIA EMPRESARIAL
En anteriores artículos hemos tratado el tema de la insolvencia, los efectos del incumplimiento del acuerdo de pagos una vez acogido dentro de un proceso de insolvencia para persona natural no comerciante y cómo se realiza este trámite ante las notarías, entre otros,...
EXONERACION DE ALIMENTOS
Dentro del tema de la cuota alimentaria llega el momento en que el padre obligado a dar la cuota, por distintos motivos, siente que no puede más y que ya es hora de terminar con esta obligación, por lo que hoy nos referiremos a cómo puede un padre hacer para liberarse...
FEMINICIDIO
La violencia a nivel mundial y en nuestro país, especialmente, también, se ha manifestado por razones de género en contra de la mujer, lo que se conoce con el nombre de feminicidio, tema del cual trataremos a continuación. ¿Qué es el feminicidio? “El...