¿Qué es la acreditación, Good Will, o prima comercial de la que se habla en los contratos de arrendamiento comercial?

Quien haya tenido una empresa o negocio en algún momento habrá escuchado hablar del famoso “Good Will” o “acreditación, definiendo así a la reputación que se adquiere, afectando negativa o positivamente la posición  en el mercado donde se desarrolla, hasta el punto de convertirse en un activo fijo que, usualmente, no se vende, porque representa el esfuerzo, la dedicación, la disciplina y el trabajo que su dueño ha tenido con el negocio desde el inicio hasta su proyección actual.

Este activo intangible suele vincularse directamente con el contrato de arrendamiento del local comercial, creando en el comerciante o dueño del negocio la expectativa de recibir una “indemnización” pagadera al momento de restituir el inmueble al arrendador o propietario del mismo; ocasionando que un gran porcentaje de arrendadores coloquen una cláusula de ”no acreditación” en los contratos, y en los que no se estipula es una “oportunidad” que los arrendatarios creen tener para llegar a una negociación con aquél por razón del tiempo que han permanecido en el inmueble, exigiendo que se les reconozca el “Good Will” que la panadería, restaurante, supermercado, etc. ha adquirido y pretendiendo que se le pague por ello.

Lo anterior no tiene fundamento, pues la denominada “acreditación” se convierte en un sobreprecio al valor real que el arrendatario pide, se negocia y se paga cuando se efectúan ciertos negocios sobre establecimientos de comercio, tal como lo señalan los numerales 5º y 6º  del artículo 516 y el Inciso 1º del artículo 518 del Código de Comercio, haciendo referencia al Contrato de Arrendamiento de Local Comercial, los que manifiestan: “Articulo 516. Salvo estipulación en contrario, se entiende que forman parte de un establecimiento de comercio:….
5o) Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario;
6o) El derecho a impedir la desviación de la clientela y a la protección de la fama comercial;

Artículo 518. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos…”.

Lo que se concluye es que por una interpretación errada de estas normas, primero, el arrendatario confunde lo que es un local comercial con un establecimiento de comercio; es decir, su negocio de restaurante, papelería, ferretería, etc. es el establecimiento de comercio; mientras que el local comercial es el área o espacio donde se encuentra ubicado el establecimiento de comercio, lo que significa que son dos realidades económicas diferentes.

El establecimiento de comercio se define como: “Conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa”, por lo que los ciertos negocios que ocasionan que el arrendatario pueda negociar una prima comercial de Good Will o acreditación son los que están relacionados directamente con el negocio (restaurante), más no sobre el local comercial; por ej. Una persona ajena al arrendador que desea adquirir el negocio que se tiene desde hace años en un local comercial del cual no se es dueño, pero a quien se le está negociando su acreditación.

¿En qué caso se presenta una indemnización del arrendador al arrendatario de un local comercial?

El art. 522 del Código ya citado contempla que el arrendador indemnice al arrendatario en el evento que llegue a usar el local comercial para establecer un negocio parecido al que aquél tuvo en ese lugar, señalando lo siguiente: “<CASOS DE INDEMNIZACIÓN DEL ARRENDATARIO>. Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario”.  

Si el contrato de arrendamiento de un bien inmueble arrendado a un empresario el cual lleva dos años como arrendatario, no se renueva en su terminación debido a que el arrendador necesita el bien para su habitación o para colocar un establecimiento de comercio distinto al del arrendatario, o cuando el inmueble deba ser reconstruido o se le deban efectuar reparaciones que no puedan realizarse sin que se efectúe la entrega, deberá el arrendatario entregar el bien inmueble. Cuando el contrato no se haya renovado debido a la necesidad de realizar reparaciones una vez estas se han  realizado,  el arrendatario tendrá derecho de preferencia para celebrar el contrato de arrendamiento, según lo establecido en el artículo 521 del código de comercio el cual expresa lo siguiente:
«El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.»

¿Qué pasa si el propietario del bien inmueble que por alguna de las circunstancias anteriormente mencionadas no renovó el contrato de arrendamiento con el empresario no ejecuta la razón por la cual el contrato no se renovó? 
Si el empresario no realiza lo indicado en la negativa de renovación del contrato o no inicia las obras dentro de los tres meses siguientes a la entrega del bien inmueble por parte del empresario, este tendrá derecho  a que se le indemnice por los perjuicios que se le hayan causado, también deberá el propietario indemnizar al empresario en los siguientes casos:

  • Cuando el arrendador arrienda los locales a otra persona.
  • Los utiliza el propietario para  un establecimiento de comercio en el cual de desarrollan actividades parecidas a las del arrendatario.

Dicha indemnización incluye según lo contemplado en el artículo 522 del código de comercio no solo el daño emergente, sino el lucro cesante, los gastos para la nueva instalación, la indemnización de los trabajadores despedidos como consecuencia de la cláusula o traslado del establecimiento de comercio, las mejoras necesarias que haya realizado el comerciante en el bien inmueble arrendado.

P: En enero de 2000, arrendé un local comercial para colocar un restaurante de comidas rápidas. El restaurante empezó a funcionar desde febrero de ese año con una gran acogida en el mercado. Dentro de las cláusulas del contrato de arrendamiento, el arrendador podía darme una comunicación, con un término no inferior a seis meses, para que el local fuera desocupado. Después de dos meses de haber hecho desalojo del local, me encontré con la sorpresa de que el propietario del mismo colocó, igualmente, un restaurante de comidas rápidas. Quisiera saber si constituye ello algún tipo de violación a la libre competencia. Gracias.

Además, dependiendo de las condiciones de tiempo, modo y lugar como hayan sucedido los hechos, podría haberse constituido o no una violación a las normas sobre competencia desleal, como por ejemplo:
Artículo 7. Si la conducta se realizó contrariando las sanas costumbres mercantiles, la buena fe comercial o los usos honestos en materia comercial.
Artículo 8. En caso de que con el nuevo establecimiento de comercio, se hayan desviado los clientes que frecuentaban el lugar donde el arrendatario se dedicaba a la misma actividad siendo igualmente contrario a la ley y las buenas costumbres.
Artículo 15. Explotación de la reputación ajena, si el exarrendador está aprovechando el posicionamiento del restaurante de comidas rápidas que el arrendatario tenía.  

¿Hay que pagarle indemnización a un inquilino cuando este lleva varios años en un inmueble comercial o residencial?

Sí. La indemnización es de 1,5 veces el canon de arrendamiento y aplica solo cuando se ha ocupado durante cuatro años consecutivos el inmueble. A partir del 2003, la indemnización se paga solo una vez. La indemnización para el arrendatario de un local comercial es exactamente la misma.

Adicionalmente, el arrendador debe avisarle al inquilino con mínimo tres meses de anticipación a la terminación del contrato, si es una residencia, y seis, si es un local comercial. La petición debe expresarse a través de una carta que manifieste como causal de terminación unilateral del contrato de arrendamiento la plena voluntad de dar por terminado el contrato.

Si el inquilino cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización después de la autorización que expida la autoridad competente.

En caso de que el inquilino no entregue el inmueble, el arrendador tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada; además podrá iniciar el proceso de restitución del inmueble, ante el juez civil respectivo.

El hecho de que el contrato lleve varios años le da al inquilino el derecho (contado a partir de los dos años consecutivos que haya ocupado el inmueble con el mismo establecimiento comercial) de pedir renovación del contrato en el momento de su vencimiento, excepto si se presentan las siguientes circunstancias:

– Cuando el inquilino haya incumplido sus obligaciones contractuales.
– Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras que obliguen a desocuparlo.
– Cuando la construcción actual deba ser demolida por su estado de ruina o si se trata de la construcción de una obra nueva.
– Cuando el arrendador necesite el inmueble para habitarlo o para ubicar un establecimiento destinado a una empresa distinta a la del inquilino.

Para las circunstancias enunciadas en los dos últimos puntos, el inquilino tiene el derecho de que se le desahucie (es decir, que le notifiquen la decisión de terminar del contrato) con no menos de seis meses de anticipación al vencimiento del contrato. Si no se hace de esta forma se entenderá que el contrato fue renovado por otro término igual.

Incluso, al inquilino le asiste el derecho de ser preferido en similares circunstancias a cualquier otra persona en caso de que el inmueble se quiera arrendar luego de ser reconstruido o reparado; además, se le exime de la obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento.

En inmuebles comerciales: habrá indemnización de perjuicios tasada por peritos si luego de restituido el local, el arrendador no inicia las obras que prometió, no da el destino indicado dentro de los tres meses siguientes a la fecha de entrega o si arrienda los locales o los utiliza para establecimientos que realicen actividades similares a las que tenía el inquilino.

Estos perjuicios incluyen el lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación del establecimiento, la indemnización de los trabajadores despedidos por el cierre o traslado del establecimiento, y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiese hecho en el local entregado.

El procedimiento para resolver las diferencias entre las partes contractuales al momento de renovar el contrato por voluntad de la ley comercial es verbal, aunque no se debe descartar la conciliación ante un centro autorizado para obtener la restitución.

En el caso consultado sería distinto si el arrendador mediante conciliación acceda voluntariamente a: pagar una suma de dinero, por la compra el establecimiento, lo que incluye el valor de la prima (good will) buen nombre del establecimiento y prestigio de cara a la clientela; pagar por la entrega anticipada a la fecha de vencimiento o, finalmente, conciliar en aras de obtener la restitución a que el arrendador otorgue un lapso de tiempo a favor del inquilino para que lo disfrute exento de renta.

Ley 820 de 2003

LEY 820 DE 2003 (julio 10) por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones. EL CONGRESO DE COLOMBIA DECRETA: CAPITULO I Disposiciones Generales Artículo 1º. Objeto. La presente ley tiene como objeto fijar los...