El contrato de promesa de compraventa es uno de los más consultados, ya que se trata de uno de los más usados por las personas que compran y venden inmuebles tanto para vivienda urbana como de tipo comercial; planteándose la inclusión de cláusulas especiales que le garanticen a cada una de las partes el cumplimiento de la otra o, en su defecto, la indemnización a que haya lugar por causa de los perjuicios causados con ese incumplimiento.

Es así como en la promesa de compraventa hay una gran tendencia a estipular cláusula de arras y cláusula penal, por cuanto ésa antecede al contrato de compraventa, generando en ambas partes la obligación de “hacer”, es decir, de firmarlo y cumplirlo por vendedor y comprador al expedirse la escritura pública con su posterior inscripción en la oficina de instrumentos públicos de la zona donde se encuentra el inmueble; sin embargo, algunos tienden a preguntarse cuál de las dos estipulaciones es más conveniente, si  hay o no la necesidad de pactar ambas cláusulas o sólo alguna de ellas.

Para responder esta inquietud es necesario precisar ambos conceptos, teniendo claro lo que representa cada uno  de ellos.

El pacto de arras que realizan las partes se constituye para el comprador en la entrega de una parte del valor del objeto del contrato como garantía de su interés para la adquisición y para el vendedor en un anticipo del precio del bien que, de acuerdo al cumplimiento o no de lo pactado, determina que la primera sea de tipo confirmatorio y la segunda de tipo penitencial, pues se configuran en “castigo” para quien incumpla, de tal forma que si es por parte del comprador las pierde, pero si es por parte del vendedor tiene que restituirlas dobladas.

En cuanto a la Cláusula Penal, se considera como el pacto que establece que quien incumpla la promesa de la compraventa (Hacer el contrato de Compraventa) está obligado a dar, hacer o no hacer algo específico que, usualmente, es el pago de una indemnización en dinero que se entrega a la parte que no incumplió.

Se presenta el caso en la Promesa de Compraventa en que vendedor y comprador acuerdan que se pacten las dos cláusulas, o sólo una, sin que ello sea objeto de prohibición por parte de la Ley, por lo que prima es la conveniencia que ellas estimen importante dentro del contrato que suscriben.

¿Qué diferencias existen entre las cláusulas de arras y la penal?

  • Las arras son apreciadas como una forma de entrega anticipada de parte del precio del inmueble por incurrir en un desistimiento; mientras que la cláusula penal se considera como una indemnización que debe pagar el incumplido a la parte que sí cumplió.
  • Las arras son de dos tipos: Confirmatorias y Penitenciales; en tanto que la cláusula es sólo penal.
  • Las arras se dan en garantía de la ejecución de la promesa de compraventa; mientras que la cláusula penal es una tasación anticipada de los perjuicios ocasionados por razón del incumplimiento de una de las partes.

En conclusión, colocar arras y cláusula penal es una decisión de las partes intervinientes en el contrato, de ellas dependerá la determinación de estipular ambas o sólo una de ellas.

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