Para muchos escuchar hablar de las limitaciones al dominio no tiene mayor importancia, pero cuando sabemos que se tratan de restricciones sobre la propiedad y que hacen referencia al usufructo, el fideicomiso civil, las servidumbres, el uso y habitación, entre otras más, nos damos cuenta de lo importante que es conocerlas porque eso puede afectar la intención que se tenga en la adquisición, por ej., de un inmueble.
¿Qué es el derecho de dominio?
En artículo anterior dijimos que: “Señala el artículo 669 del Código Civil Colombiano: “El dominio que se llama también propiedad es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra ley o contra derecho ajeno.
La propiedad separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad.”
El dominio, así como los demás derechos reales, se obtiene mediante un modo que, a su vez, necesita un título previo.”
Pensando en los usuarios de la Notaría 19, enfocaremos el tema de las limitaciones de dominio sobre un bien inmueble (casa, apartamento, local, lote, finca, bodega) para que al momento de adquirir o arrendar algún bien de estos puedan identificar el tipo de limitación que éste tiene y, así, decidir si continúa interesado en realizar el acto jurídico o no.
¿Qué tipo de limitaciones de dominio puede tener un inmueble?
- Patrimonio de familia: Con esta figura jurídica se busca proteger el bien o bienes de la familia de un posible embargo, secuestro, hipotecas y remates con el que el acreedor quiera garantizar el pago de una obligación pendiente por parte del dueño del inmueble.
- Afectación a vivienda familiar: Figura jurídica similar al patrimonio de familia, pero la protección que se busca es la de la vivienda a favor del cónyuge o compañero permanente, para evitar embargo, secuestro, hipoteca y remate con el que el acreedor del propietario del bien pretenda cobrarse la obligación que tiene con éste.
- Embargo y secuestro: Medidas cautelares y limitación al dominio que puede pedir el acreedor del propietario del inmueble para garantizar que éste le pague la obligación pendiente, impidiendo que su deudor comercialice el bien para evitar cumplir con la deuda.
- Usufructo: Derecho real que se le otorga a una persona para que, sin ser el propietario, haga uso y disfrute del inmueble y de sus frutos (arriendos, cosechas, etc.) hasta que se cumpla la condición establecida, siendo nudo propietario el dueño del inmueble que está limitado para disfrutar de este.
- Uso y habitación: Derecho real que otorga la facultad a una persona para que goce de una parte limitada de las utilidades y frutos de una cosa (uso) y habitación cuando se trata del goce de un inmueble, sin que se trate de una posesión.
- Las servidumbres: Carga que se le impone a un predio para beneficio de otro, siendo cada predio de diferente propietario, donde la servidumbre activa es la del predio dominante y es la que se beneficia, mientras que la pasiva es la del predio sirviente que facilita el beneficio como, por ej., una servidumbre de paso, se clasifican en naturales, legales y voluntarias.
- La propiedad fiduciaria o fideicomiso civil: Aquella por la cual los bienes quedan sujetos al gravamen de pasar a un beneficiario o fideicomisario al cumplir la condición establecida por el fiduciante (dueño de los bienes).
Todas estas limitaciones al dominio deben constar en escritura pública la cual debe inscribirse en la respectiva Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que se haga la anotación en el Certificado de Tradición y Libertad del inmueble.
Para finalizar, sugerimos a nuestros usuarios realizar un estudio de títulos previo a la adquisición de un inmueble o revisar sus fichas catastrales antes de la realización de otro acto jurídico sobre el mismo, con lo cual se evitan “sorpresas”, inconvenientes y pérdida de dinero.
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