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Para nadie es un secreto, como ya se ha dicho, que este tipo de trámite es más común de lo que se cree, por las continuas controversias que se presentan entre arrendadores y arrendatarios cuando hay incumplimiento en las cláusulas del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, por lo que consideramos importante hacer unas precisiones al respecto.

El proceso de restitución de inmueble es abreviado y con trámite preferente, salvo los de tutela, tal como lo determina el art. 39 de la Ley 820 de 2003, precisando que cuando la causal de restitución sea sólo por mora en el pago del cánon de arrendamiento, este proceso  es de única instancia y se aplica únicamente entre arrendador y arrendatario, de tal forma que si interviene un sujeto de derechos diferente de ellos, no está obligado a obedecer lo que se decida en la sentencia y su interés jurídico únicamente sobre el inmueble objeto de restitución. El procedimiento y las etapas son:

  • La presentación de la demanda civil donde será competente el juez civil municipal o de circuito del lugar de ubicación de la vivienda, art. 20 del C.P.C., adjuntando en físico el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes o, de no existir, con la confesión del hecho por medio de un interrogatorio de parte extraprocesal, o prueba testimonial.
  • Las notificaciones, previa recolección de los datos de contacto de las partes, para que tengan conocimiento de cualquier inconveniente que se vaya presentando en el proceso.
  • La oposición a la demanda, si hay objeción o no, es decir que cuando el demandado no la objete durante el tiempo de traslado de la misma, el juez queda facultado para dictar sentencia que ordene restituir el bien arrendado.
  • La contestación de la demanda donde el demandado, arrendatario, puede incluir y alegar las mejoras y consignaciones realizadas, que se tramitarán como una excepción (Medio de defensa del arrendatario ante la pretensión del arrendador).
  • La compensación de créditos, donde se establece que si en el fallo del juez se le reconoce al arrendatario el derecho al valor de las mejoras, reparaciones o cultivos pendientes que haya realizado en el inmueble arrendado, se le compensará con lo que le esté debiendo al arrendador por razón de cánones de arrendamiento o de cualquiera otro (cuotas de administración, servicios públicos, etc.) que le haya sido adjudicado dentro del proceso, es decir, se hace un “cruce de cuentas”.
  • Los trámites inadmisibles, señalando que no se admite la demanda de reconvención, la intervención excluyente, la coadyuvancia y la acumulación de procesos dentro del proceso de restitución.
  • Los embargos y secuestros, porque la Ley lo establece en el numeral 7 del artículo ya mencionado, determinando que el demandante tiene la facultad de solicitar medidas cautelares desde la presentación de la demanda, o durante cualquier otra estado del proceso.
  • La restitución provisional, pues el demandante puede pedir que se practique una inspección judicial sobre el inmueble, antes que se notifique el auto admisorio de la demanda, o en cualquier otra etapa del proceso, para verificar en qué estado se encuentra el inmueble arrendado.

Este proceso judicial puede demorar muchos meses y representar altos costos que, además, desgastan a las partes y no favorecen la economía procesal, así, lo mejor es lograr un entendimiento que favorezca a los interesados y evite mayores inconvenientes.

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