Pueden existir múltiples razones por las cuales el verdadero propietario no aparece en el certificado de tradición.
Es posible que se trate de un poseedor, o que quien compró el predio no haya llevado la escritura de compraventa a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, ORIP, con fin de que se inscriba la correspondiente escritura pública de venta y se lleve a cabo la tradición del inmueble. También puede tratarse de una simple venta de cosa ajena según el articulo 1871 del código civil.
Para determinar la verdadera situación jurídica del inmueble se deben estudiar todos los documentos relacionados con el inmueble. Si quien está vendiendo manifiesta ser poseedor debe probar tal calidad y ya no se trataría de la venta de derecho de dominio sino venta de derechos y acciones o de derecho incompleto. Se debe determinar si tiene antecedente registral en falsa tradición o no. Ahora bien, si efectivamente se celebró contrato de compraventa firmando las partes la correspondiente escritura pública, podemos decir que existe un contrato de compraventa inter partes, teniendo efectos solo entre los otorgantes, vendedor y comprador. Sería importante establecer si antecedió contrato de promesa de compraventa, toda vez que esto le daría más credibilidad a quien no a llevado la escritura a la Oficina de Registro para que haga la correspondiente anotación en el folio de matricula inmobiliaria y se haga la tradición del bien comprado.
Suele suceder que quien compra un bien raíz o recibe en parte de pago una propiedad, no tiene interés de conservarlo en su patrimonio, ofertándolo inmediatamente firma la escritura pública para que una vez concretada la venta, se otorgue y se firme la escritura pública que solemniza la ultima venta quien está apareciendo como propietario en el certificado de tradición, conocido también como certificado de libertad.
En resumen, en este último caso podría llevarse a cabo la compraventa a pesar de no estar apareciendo el verdadero propietario en el certificado de tradición, existiendo sin embargo un margen de riesgo al no figurar en el certificado de tradición el verdadero propietario.
Finalmente tenemos la venta de cosa ajena, válida en Colombia. En este caso quien compra podemos decir que está adquiriendo un derecho eventual pero no el pleno derecho de dominio del bien, a menos que se cumpla lo señalado en el articulo 1875, ¨..Si el vendedor adquiere después el dominio de ella, se mirará al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la tradición..”
Martha Isabel Acevedo Prada
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