HIPOTECA INVERSA.
Después de un año de ser decretadas las condiciones de operación de la renta vitalicia inmobiliaria por parte del Gobierno nacional a través del Ministerio de Hacienda y Crédito Público, la cual consiste en otorgar un pago mensual al propietario de un bien inmueble quien, a su vez, transfiere la nuda propiedad a la compañía aseguradora hasta el deceso del tomador o de los beneficiarios que éste último haya decidido, sigue existiendo una mala interpretación a la normatividad existente sobre este tema confundiéndose con la hipoteca inversa.
¿Por qué esa confusión?
Desde el momento en que salió a la luz pública el Decreto 1398 del 26 de octubre de 2020, que reglamentó la modalidad de la renta vitalicia inmobiliaria, se asoció dicha transacción financiera con la hipoteca inversa como si fueran uno mismo, cuando en realidad son dos actos jurídicos totalmente diferentes.
Renta vitalicia inmobiliaria:
La renta vitalicia inmobiliaria, tal como lo expresa el mencionado Decreto, está a cargo de las compañías aseguradoras de vida, quienes otorgarán “una renta periódica a cambio del precio de la prima, representado en la transferencia de la nuda propiedad del inmueble por parte del tomador a la compañía aseguradora o el tercero que ésta determine”.
Hipoteca inversa:
Precisamente, aquí radica la gran diferencia con la hipoteca inversa puesto que ésta es una operación financiera que consiste en conceder una determinada suma de dinero, de acuerdo al valor comercial de un inmueble y a la edad del tomador, a una entidad bancaria vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia -SFC-, constituyendo una hipoteca sobre el activo sin perder los derechos de titularidad.
¿Cuál es la diferencia entre renta vitalicia inmobiliaria y la hipoteca inversa?
En síntesis, la renta vitalicia inmobiliaria se hace a través de una compañía aseguradora y transfiriendo la nuda propiedad, mientras que en la hipoteca inversa la operación se realiza con una entidad bancaria sin perder la titularidad del inmueble.
Recientemente, en un artículo de la notaría 19 en su blog de información notarial y noticias jurídicas titulado “Hipoteca inversa en Colombia”, se explicaba en detalle en qué consistía esta figura jurídica y su diferencia con la renta vitalicia inmobiliaria, razón por la cual es de vital importancia tener claridad sobre estos dos conceptos y no prestarse a confusiones.
De igual manera, en otro artículo de la notaría se hablaba de la nuda propiedad y se señalaba que “al ser un derecho que implica la disposición de un bien, la nuda propiedad puede transferirse por acto entre vivos, como la venta del derecho, y por causa de muerte, entiéndase, por sucesión”,
¿Hay opción de retracto en la hipoteca inversa?
Así las cosas, en la hipoteca inversa el propietario de un inmueble puede hipotecar su activo a una entidad bancaria con la condición de seguir usufructuando la propiedad mientras viva, a cambio de una cierta cantidad de dinero y transferirlo en el momento de su fallecimiento.
Hay que aclarar que el convenio o contrato suscrito entre las partes puede terminarse, según las condiciones o cláusulas establecidas, y pactar una opción de retracto. Para ello, el tomador pagará a la entidad bancaria todos los gastos ocasionados desde el momento del acuerdo más las erogaciones hechas a su favor con los respectivos ajustes e intereses.
También puede presentarse el caso que algún familiar del difunto quiera adquirir la propiedad, éste deberá efectuar las debidas cancelaciones incluyendo la cancelación de la hipoteca en la notaría donde se suscribió el respectivo contrato de hipoteca.
¿Cuáles son las modalidades de hipoteca inversa?
Existen tres (3) modalidades en la hipoteca inversa, y se escoge según la conveniencia de cada quien y sus intereses:
- Está la llamada renta vitalicia que consiste en recibir una cierta cantidad de suma en efectivo mensualmente, y de por vida.
- La renta única con un desembolso por única vez, y
- Aquella en la que se decide recibir una suma durante un tiempo determinado, conocida como renta temporal.
Tips para la hipoteca inversa:
- Estos desembolsos se determinan de acuerdo al avalúo del inmueble y la edad del tomador que, por lo general, son personas de la tercera edad mayores de 65 años.
- Para darse esta figura jurídica es indispensable que el tomador acredite que es dueño y poseedor del inmueble.
- En caso de darse la hipoteca inversa, el tomador tiene derecho al usufructo de la propiedad mientras viva.
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